签二手房买卖合同应注意的问题
郭旺生
一、房屋权属条款。主要是审查房屋的权属状况，例如是否有共有人，房屋是否存在抵押，是否有租赁关系，最好在合同中增加卖方的相应保证条款。
二、房屋价款与中介合同约定的价款。通常情况下，二手房买卖双方都会委托中介公司进行。对买卖合同和中介合同的审查，应注意以下几点：1、业主的委托卖价与买方的买价是否一致，如果不一致可能会引发纠纷；2、中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例。广州市国土房管局会同市工商局发布的2010年版《存量房买卖合同示范文本》(简称《买卖合同》)和《房地产中介服务合同示范文本》(简称《中介合同》)，在全市推广使用，新版合同将作为在广州今年上半年实施的二手房网签系统的网签合同，规定全部网签交易均要使用，明确规定，二手房买卖佣金合收不得高于3%。
三、房款支付条款。二手房的买卖，付款方式多种多样，有一次性付款，有按揭付款还有银行监管等，选择一次性付款的较少，但因为“一手交钱，一手交房”，这种付款方式风险也相对较低。按揭付款是比较通行的方式，交付首期后就以银行按揭的方式分期支付房款，要注意约定好款项支付的条件及时间，避免出现条件不满足而导致的违约情况而得不偿失。银行监管的方式由于有第三方监管，风险也相对较低。
四、交房条款。主要包括交房的时间、交房的条件、交房完成的标志等。交房条件一般包括付清房款，迁出户口、结清物业及水电煤有线电视、电话等费用，维修金过户或者计算清楚。
五、违约救济条款，可以选择仲裁也可以选择法院审理。各有利弊，仲裁的速度快，解决纠纷实行“一裁终局”，免去诉累，但由于是一裁终局，所以可能会存在事实以及道理未能说清的情况，而选择法院则可能要经理一审二审，过程较长，但相对有利于查清事实。
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晋中市人民政府关于印发晋中市市属企业国有产权转让实施办法的通知
山西省晋中市人民政府
晋中市人民政府关于印发晋中市市属企业国有产权转让实施办法的通知
市政发〔2008〕71号
各县（区、市）人民政府，开发区管委会，市直各单位：
《晋中市市属企业国有产权转让实施办法》已经2008年9月16日市政府第20次常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻落实。
二〇〇八年十月十日
晋中市市属企业国有产权转让实施办法
第一条 为规范企业国有产权转让行为，促进企业国有资产的合理流动和优化配置，防止国有资产流失，根据《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第378号）、《企业国有产权转让管理暂行办法》（国务院国资委、财政部令第3号）及《山西省人民政府办公厅转发省国资委等部门关于国有企业改革配套文件的通知》（晋政办发〔2006〕33号）等规定，结合我市实际，制定本实施办法。
第二条 本实施办法所称市属企业，是指市国资委所监管的企业及其委托市直各部门（本实施办法所称市直各部门是指市级有关行政、事业和社会团体等单位）所管理的国有独资、国有控股和国有参股企业。
第三条 本实施办法适用于市属企业及其各级子企业的国有产权转让行为。
第四条 企业国有产权转让原则。坚持依法操作、有序推进的原则，坚持公开、公平、公正的原则，坚持有利于国有经济布局结构战略性调整以及实现资源优化配置的原则，坚持保护国家和其他各方合法权益的原则。
第五条 市属企业国有产权转让必须在市国资委认定的依法设立的产权交易机构中公开进行。
第六条 转让的企业国有产权权属应当清晰。权属关系不明确或者存在权属纠纷的企业国有产权不得转让。被设置为担保物权的企业国有产权转让，应当符合《中华人民共和国担保法》的有关规定。
第七条 市国资委负责全市企业国有产权的监督管理工作。
第八条 企业国有产权转让审批权限：
(一)市国资委所监管的企业及其各级子企业的国有产权转让，经逐级审核后，由市国资委批准。
(二)市国资委委托市直各部门所管理的企业及其各级子企业的国有产权转让，经市直各部门出具审核意见后，由市国资委批准。
(三)市属企业转让国有产权致使国家不再拥有控股地位的，经市国资委审核后，须报市人民政府批准。
(四)企业国有产权转让事项经批准或者决定后，如转让和受让双方调整产权转让比例或者企业国有产权转让方案有重大变化的，应当按照规定程序重新报批。
第九条 企业国有产权转让，原则上应全部进场公开交易。为了推进国有企业改革、重组和国有资本的优化配置，对于国民经济关键行业、领域的结构调整中对受让方有特殊要求（转让后，转让方仍应保持国有绝对控股地位），或者所出资企业内部（转受双方必须是国有独资、国有绝对控股企业）资产重组中确需采取直接协议转让的，按国务院国资委、财政部《关于企业国有产权转让有关事项的通知》(国资发产权〔2006〕306号)的有关规定，经市国资委审核，报省国资委批准后可以采取协议转让方式转让。
第十条 转让企业国有产权涉及上市公司国有股性质变化的或者实际控制权转移的，按照国务院国资委《关于企业国有产权转让有关问题的通知》（国资发产权〔2004〕268号）的有关规定执行；对非上市股份有限公司国有股权转让管理，国家另有规定的从其规定。
第十一条 转让企业国有产权涉及管理层收购的，按照《国资委、财政部关于印发＜企业国有产权向管理层转让暂行规定＞的通知》（国资发产权〔2005〕78号）及《山西省人民政府办公厅转发省国资委等部门关于国有企业改革配套文件的通知》（晋政办发〔2006〕33号）等有关规定执行。
第十二条 企业主辅分离、辅业改制涉及国有产权转让的，按照《国资委、劳动保障部、国土资源部关于进一步规范国有大中型企业主辅分离辅业改制的通知》（国资发分配〔2005〕250号）的有关规定执行。
第十三条 已经实行承包、租赁、托管经营等经营形式的国有企业，其企业国有产权转让应当在承包、租赁或托管经营合同期满后进行。确需提前交易的，应当按照法律、法规先行办理相关手续，再进行企业国有产权转让。
第十四条 转让企业国有产权涉及国有建设用地使用权转让和由国家出资形成的探矿权、采矿权转让的，应当按照国有建设用地使用权出让转让的规定和探矿权、采矿权出让转让有关规定办理。
第十五条 企业国有产权转让程序：
(一)企业国有产权拟实施转让时，转让方应向审批机构报告国有产权转让事项。
(二)转让行为征得相关审批机构同意后，转让方应按照《企业国有产权转让管理暂行办法》的规定进行内部决策、清产核资、全面审计（包括按照国家有关规定对转让标的企业法定代表人的离任审计）以及资产评估等基础工作，并制订国有产权转让方案。
企业国有产权转让方案一般应当载明下列内容：
1.转让标的企业国有产权的基本情况；
2.企业国有产权转让行为的可行性论证情况；
3.转让标的企业涉及的、经企业所在地劳动保障行政部门审核的职工安置方案；
4.转让标的企业涉及的债权、债务（包括拖欠职工债务）的处理方案；
5.企业国有产权转让收益处置方案；
6.企业国有产权转让公告的主要事项；
7.批准机关要求的其他需载明的内容。
国有产权转让导致转让方不再拥有控股地位的，应当附送经债权金融机构书面同意的相关债权债务协议、职工代表大会审议职工安置方案的决议等。
(三)转让方在做好上述基础工作后，向审批机构正式提出产权转让申请，并按《企业国有产权转让管理暂行办法》及有关规定提交相关资料。
(四)相关批准机构自受理企业国有产权转让事项申请之日起应当在15个工作日内做出决定，但涉及重大产权转让事项的，可在30个工作日内做出决定。对企业申报材料不齐全或者不符合规定要求的，应当在5个工作日内一次性告知企业需要补正的全部内容。
批准企业国有产权转让行为，应当审查以下书面文件：
1.转让企业国有产权的有关决议文件；
2.企业国有产权转让方案；
3.转让方和转让标的企业国有资产产权登记证；
4.法律中介机构出具的法律意见书；
5.受让方应当具备的基本条件；
6.批准机构要求的其他文件。
(五)企业国有产权转让行为获得批准后，进入产权交易机构进行公开交易。
转让企业国有产权的首次挂牌价格不得低于经核准或备案的资产评估结果。
转让方应当将产权转让公告委托产权交易机构刊登在省级以上公开发行的经济或者金融类报刊和产权交易机构的网站上，公开披露有关企业国有产权转让信息，广泛征集受让方。产权转让公告期为20个工作日。
经公开征集产生两个以上受让方时，可以采取拍卖或者招投标方式组织实施产权交易；经公开征集只产生一个受让方时，经相关产权转让批准机构批准后，可以采取协议转让方式，转让价格应按本次挂牌价格确定；经公开征集没有产生意向受让方的，转让方可以根据标的企业情况，须获得相关产权转让批准机构书面同意后，按相关程序确定新的挂牌价格并重新公告。
(六)在产权交易过程中，当交易价格低于资产评估结果90%时，应当暂停交易，在获得相关产权转让批准机构书面同意后，方可继续进行。
(七)企业国有产权转让采取招投标或拍卖方式进行交易时，转让标的的标底或保留价由该项产权转让的审批机构确定，并严格执行招投标或拍卖中的各项规定。
(八)在产权交易市场中公开形成的企业国有产权转让价格，不得以任何付款方式为条件进行打折、优惠。
(九)企业国有产权转让的全部价款，受让方应当按照产权转让合同的约定支付。转让价款原则上应当一次付清。如金额较大、一次付清确有困难的，可以采取分期付款的方式。采取分期付款方式的，受让方首期付款不得低于总价款的30%，并在合同生效之日起5个工作日内支付；其余款项应当提供合法的担保，并应当按同期银行贷款利率向转让方支付延期付款期间利息，付款期限不得超过1年。
第十六条 企业国有产权转让净收益，须按照国家、省及市有关政策规定处理。
第十七条 企业国有产权转让成交后，转让和受让双方应当凭产权交易机构出具的产权交易凭证，依法办理产权登记手续。凡未经产权交易机构出具产权交易凭证的国有产权交易，工商及有关部门不予办理权证变更登记手续。
第十八条 在进行企业国有产权转让过程中，有下列情形之一的，产权交易应当中止或终止：
(一)在产权交易期间第三方对出让的产权提出异议尚未裁决的；
(二)因不可抗力导致产权交易不能进行的；
(三)在产权交易期间出现新情况，国有资产监督管理部门确认出让方无权出让产权，并发出终止产权交易书面通知的；
(四)因不可抗力导致产权灭失的；
(五)依法应当中止或终止产权交易的其他情形。
第十九条 产权交易机构应当依照国家、省和市有关规定，制定完善产权交易机构的章程和交易规则，报市国资委备案。
产权交易机构应当接受市国资委监督管理，定期向市国资委报告企业国有产权交易情况。建立健全各项规章制度，依法从事业务活动，维护产权交易当事人的合法权益，并为当事人保守商业秘密。
第二十条 市国资委依法对产权交易的情况进行监督检查。有权查阅与监督检查产权交易事项有关的文件和资料，进入产权交易市场和其他有关场所进行检查、查验产权交易的标的物，向被监督检查单位和其他有关单位调查核实与产权交易有关的情况，依法制止和查处产权交易中的违法行为。
市财政、审计、工商行政管理和行政监察等部门应当按照各自的职责，依法对产权交易活动及产权出让收益的使用情况进行审计、监督和管理。
第二十一条 在企业国有产权转让过程中，转让方、转让标的企业和受让方有下列行为之一的，转让行为无效：
(一)未按本实施办法有关规定在产权交易机构中进行交易的；
(二)转让方、转让标的企业不履行相应的内部决策程序、批准程序或者超越权限、擅自转让企业国有产权的；
(三)转让方、转让标的企业漏报、隐匿应当纳入评估范围的资产，或者向中介机构提供虚假会计资料，导致审计、评估结果失真，以及未经审计、评估，造成国有资产流失的；
(四)国有产权转让当事人串通，低价转让国有产权，造成国有资产流失的；
(五)转让方、转让标的企业未按规定妥善安置职工、接续社会保险关系、处理拖欠职工各项债务以及未补缴欠缴的各项社会保险费，侵害职工合法权益的；
(六)转让方未按规定落实转让标的企业的债权债务，非法转移债权或者逃避债务清偿责任的；以企业国有产权作为担保的，转让该国有产权时，未经担保权人同意的；
(七)受让方采取欺诈、隐瞒等手段影响转让方的选择以及产权转让合同签订的；
(八)受让方在产权转让竞价、拍卖中，恶意串通压低价格，造成国有资产流失的；
(九)不符合有关规定的转让行为。
对以上行为中转让方、转让标的企业负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，由市有关部门依据相关规定按照干部人事管理权限，给予纪律处分，造成国有资产损失的，应当负赔偿责任；由于受让方的责任造成国有资产流失的，受让方应当依法赔偿转让方的经济损失；涉嫌犯罪的，依法追究法律责任。
第二十二条 社会中介机构在企业国有产权转让的审计、评估和法律服务中违规执业的，市国资委将有关情况通报其行业主管机关，建议给予相应处罚；情节严重的，应要求有关单位不再委托其进行企业国有产权转让的相关业务。
第二十三条 产权交易机构在企业国有产权交易中弄虚作假或者玩忽职守，损害国家利益或者产权交易双方合法权益的，依法追究直接责任人员的责任，市国资委将不再选择其从事企业国有产权交易的相关业务。
第二十四条 企业国有产权转让批准机构及其有关人员违反《企业国有产权转让管理暂行办法》及本实施办法规定，擅自批准或者在批准中以权谋私，造成国有资产流失的，由有关部门依据相关规定按照干部管理权限，给予纪律处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。
第二十五条 实施破产的市属国有及国有控股企业的破产财产处置按有关程序批准后，应进入产权交易机构公开交易。
第二十六条 不涉及企业国有产权的国有资产处置管理办法另行规定。
第二十七条 各县(区、市)人民政府要明确国有资产监管机构，并依照本实施办法，制定县（区、市）级企业国有产权转让的具体操作办法，报市国资委备案。
各县(区、市)涉及的企业国有产权转让活动必须在市国资委认定的依法设立的产权交易机构中公开进行。
各县(区、市) 国有资产监管机构应当于每年度终了30个工作日内将其企业国有产权转让情况汇总上报市国资委。
第二十八条 本实施办法自下发之日起施行。2003年11月24日下发的《晋中市人民政府办公厅关于印发晋中市国有产权交易管理暂行办法的通知》（市政办发〔2003〕86号）中涉及企业国有产权转让行为的规定与本实施办法不符的，以本实施办法为准。
