大陆“婚前按揭房”如何归属的判例解读
张晓达 律师
2004年12月22日
一.大陆法院判例
2002年10月台商王先生在上海买了一套商品房，首付40万人民币,银行贷款40万人民币,并办理了产权证。一年后王先生与大陆张女士结婚，当时王先生所买的房产已升值至100万民币，婚后双方共同偿还贷款。2003年11月，夫妻双方因感情不和闹离婚，当时该房产的市值已经达到了140万人民币。双方在谈及房屋的分割问题时，张女士认为，该房屋目前的价值除去40万首付款以及王先生第一年支付的5万元还贷款之外，其他的部分属于夫妻共同财产,即140-40-5=95万,要求对这部分共有财产进行分割。而王先生则认为,该房产是自己的婚前个人财产.结婚后仍然归自己所有，因此不同意分割。后双方将此纠纷诉之法院。
法院经审理后，一审判决该房产为王先生个人财产，归其个人所有。而对于婚后夫妻双方共同偿还的银行贷款，王先生应将其中的一半偿还张女士。张女士不服，上诉到二审法院，最终二审法院维持原判。
二.婚前按揭房产归属问题分析
这里我们要讨论的“婚前按揭房产”，是单纯指夫妻一方在婚前以银行按揭方式购买（限为个人行为，排除夫妻双方婚前已有合意的共同购房行为，此时可能房屋已为双方婚前共有财产），婚后由夫妻共同偿还贷款的房产。实际上，上述案例的核心是如何界定婚前按揭房产，进而确定如何分割婚前按揭房产的问题。
财产分割是离婚中最容易遇到的问题，很多人对一项财产到底属于个人财产还是夫妻共有财产总是弄不明白，特别遇到房产时就更加复杂了。买房从签合同到付首付、办理银行按揭贷款，再到办理产权证、偿还到款要经历很长一段时间，一个人很有可能在这期间结婚又离婚，上面的案例便是其中一例。那么此时婚前按揭房产到底如何归属呢？
1.法律对一般婚前财产的原则性规定
大陆现有的法律法规没有就婚前按揭房产的分割问题做出明确的规定，只是就一般的婚前财产的分割做出了规定，即除夫妻双方另有约定外，婚前个人财产属于夫妻一方所有，并且婚前个人财产并不因夫妻双方婚姻关系的延续而转化未个人财产。这里尤其要提醒大家注意“婚前个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财”这一点，因为在2001年大陆修订《婚姻法》前，最高人民法院的司法解释曾经有过明文规定：婚前个人财产经过4年或者8年后可视为夫妻共有财产，但现在的法律对此问题做了重大改变。
2.剖析婚前按揭房产的分割
上述对婚前财产分割的原则性规定，套用到婚前按揭房产的分割上即可理解为“一方在结婚前购买的房产属于一方婚前个人财产”，然而仅凭此理解仍然会让人疑惑重重，需要进一步剖析：
（1）何为“婚前”？何为“婚前购房”？
从上面的分析不难看出，婚前按揭房产的分割中有两个关键的时间点：一是“婚前”到“婚后”的时间点；二是“购房”时间点，即什么时候开始算是购买了房产。
对于前者，答案很简单，鉴于在大陆通常情况下结婚需要进行登记才被视为合法婚姻，因此，夫妻双方自大陆民政部门领取《结婚证》之日可视为“婚前”到“婚后”的时间点，而其他诸如订婚、举行婚礼等时间点都不具备法律上的意义。
对于后者，比较困扰，在购房一系列的过程中到底哪个才是“购房”时间点？例如：在婚前签了购房合同，付了首期款，婚后才进行按揭贷款，并办了《房产证》，那哪个才是“购房时间点”？
有人认为，鉴于房产在法律上属于不动产的范畴，而根据大陆相关法律的规定购房人真正获得所购房屋所有权的时间点为办理完房屋的过户手续，取得《房产证》之日，因此，认为获得房屋产权证书之日为即为“购房”时间点。还有人认为，判断这一问题关键是看房价款是在婚前以个人财产支付，还是婚后以共同财产支付的。
实际上，上述观点在理解“购买”这一概念时过于狭隘了，因此由此得出的结论也有失偏颇，考虑到购房的目的性以及购房整个过程的关联性，应当以签订购房合同的时间为“购房”时间点，签订合同时最能反映“购房”这一行为的性质。
（2）按揭购房过程中各方的法律关系如何？“共同还贷”如何补偿对方？
婚前个人所购房屋为个人财产已确定无疑，然而如果是婚后夫妻共同偿还的贷款，难道不会对房屋的所有权产生任何影响么？有人提出过这样的观点：在偿还完所有银行贷款前，应当将房产权分时段分割为婚前婚后两部分，婚前个人支付的房价款获得相应比例的婚前房产权益，这属其个人财产；而婚后双方共同偿还银行贷款获得婚后房产权益，这部分是夫妻双方的共有财产，应作为夫妻共同财产进行分割。
在弄清楚这个问题之前，应当先弄清按揭购房各方的法律关系，即购房人、出卖人（如开发商）和贷款银行三方的关系。简单地说，购房者与开发商是房屋买卖关系，而购房人与银行则是房款借贷关系。当购房人与开放商签订了购房合同，并在银行办理了按揭贷款手续、银行将贷款金额划入了开发商帐户，同时也办理了房产证后，购房合同双方都已经履行完了合同义务，双方已经结束了购房合同的关系。在此之后，购房人向偿还银行借款的行为，属于购房人与银行因贷款行为而产生的债券债务行为，并不影响所购房屋所有权的归属。
如果婚后夫妻双方共同偿还了银行贷款，可以理解为是用夫妻共有的财产偿还了一方的个人债务，因此，离婚时欠款的一方应当将夫妻所共同偿还贷款的一半补偿给另外一方，这正如文章开头所引用判例中法院最终的判决一样。
联系方式：dadaxtw@yahoo.com.cn
六安市人民政府办公室关于印发六安市城市规划区古树名木保护办法的通知
安徽省六安市人民政府办公室
六安市人民政府办公室关于印发六安市城市规划区古树名木保护办法的通知
六政办〔2010〕8号
金安、裕安区人民政府，开发区管委，市政府有关部门、有关直属机构：
《六安市城市规划区古树名木保护办法》已经2010年1月8日市政府第41次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。
二○一○年二月十日
六安市城市规划区古树名木保护办法
第一条 为加强我市城市规划区古树名木的保护管理，根据《城市绿化条例》、《安徽省古树名木保护条例》、建设部《城市古树名木保护管理办法》等有关法规、规章的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 六安市城市规划区内古树名木的保护，适用本办法。
本办法所称古树，是指树龄在一百年以上的树木。
本办法所称名木，是指珍贵、稀有或具有历史价值、重要纪念意义及特殊价值的树木。
第三条 古树名木实行属地保护管理。保护古树名木坚持以政府保护为主，专业保护与公众保护相结合的原则。
第四条 六安市绿化委员会统一组织、协调六安市行政区域内古树名木的保护管理工作。
市城市园林绿化行政主管部门负责六安市城市规划区内古树名木的保护管理工作。
城市规划区以外的古树名木的保护管理工作，由林业行政主管部门负责。
第五条 鼓励单位和个人向国家捐献古树名木以及捐资保护、认养古树名木。
市人民政府对成绩显著的单位和个人，给予表彰、奖励。
第六条 市城市园林绿化行政主管部门每5年对城市规划区内的古树名木进行普查，对古树名木进行登记、编号、拍照，建立资源档案。
第七条 古树按照下列标准分级：
（一）树龄500年以上的古树为一级；
（二）树龄300年以上不满500年的古树为二级；
（三）树龄100年以上不满300年的古树为三级。
名木按照一级古树保护。
市城市园林绿化行政主管部门可以根据古树名木资源情况，每5年确定一批树龄接近100年的树木作为古树后备资源，参照三级古树的保护措施实行保护。
第八条 六安市城市规划区内三级、二级古树由市绿化委员会组织林业、城市园林绿化行政主管部门成立专家委员会进行鉴定，报市人民政府认定后公布。
一级古树、名木由市绿化委员会按省规定上报认定。
第九条 市城市园林绿化行政主管部门应当按照下列规定，确定城市古树名木养护责任单位：
（一）在机关、部队、企业事业单位等用地范围内的古树名木，所在单位为养护责任单位；
（二）在铁路、公路、江河堤坝和水库湖渠用地范围内的古树名木，铁路、公路和水利工程管理单位为养护责任单位；
（三）在自然保护区、森林公园、风景名胜区、地质公园用地范围内的古树名木，该园区的管理机构为养护责任单位；
（四）在文物保护单位、寺庙等用地范围内的古树名木，所在单位为养护责任单位；
（五）在城市道路、街巷、绿地以及其他公共设施用地范围内的古树名木，城市园林绿化管理单位为养护责任单位；
（六）在农村集体所有土地范围内的古树名木，该村民委员会、村民小组为养护责任单位。
私人所有的古树名木，所有者为养护责任人。
在城市住宅小区范围内的古树名木，由住宅小区所在地街道办事处组织养护。
有关单位或者个人对确定的古树名木养护责任有异议的，可以向市城市园林绿化行政主管部门申请复核。
变更古树名木养护责任单位或责任人，应当到市城市园林绿化行政主管部门办理养护责任转移手续。
第十条 市城市园林绿化行政主管部门应当与养护责任单位或者个人签订养护责任书，明确养护责任和义务。
古树名木养护责任单位或者个人应当加强古树名木日常养护，保障古树名木正常生长，防范和制止各种损害古树名木的行为，并接受市城市园林绿化行政主管部门的指导和监督检查。
古树名木遭受有害生物危害或者人为和自然损伤，出现明显的生长衰弱、濒危症状的，养护责任单位或者个人应当及时报告市城市园林绿化行政主管部门。市城市园林绿化行政主管部门应当在接到报告后及时组织专业技术人员进行现场调查，并采取相应措施对古树名木进行抢救和复壮。
第十一条 古树名木的日常养护费用由古树名木责任单位或者责任人承担。市城市园林绿化行政主管部门应当根据具体情况，对古树名木养护责任单位或者个人给予适当补助。
第十二条 市城市园林绿化行政主管部门应当制定预防重大灾害损害古树名木的应急预案。在重大灾害发生时，应当及时启动应急预案，组织采取相应措施。
第十三条 市人民政府每年从城市维护管理经费、城市园林绿化专项资金中划出一定比例的资金用于城市古树名木的保护管理。
第十四条 市城市园林绿化行政主管部门应当加强对古树名木保护的监督管理，每年至少组织一次对古树名木保护工作的检查。
第十五条 古树名木由负责认定的人民政府设立保护牌，并根据实际需要设置保护栏、避雷装置等相应的保护设施。
古树名木保护牌应当标明古树名木名称、学名、科名、树龄、保护级别、编号、养护责任单位或者个人、设置时间以及砍伐、擅自移植或者毁坏古树名木应当承担的法律责任等内容。捐资保护、认养古树名木的单位或者个人可以在古树名木保护牌中享有认养期限内的署名权。
任何单位和个人不得擅自移动或者损毁古树名木保护牌及保护设施。
第十六条 禁止下列损害古树名木的行为：
（一）砍伐；
（二）擅自移植；
（三）刻划、钉钉、剥损树皮、掘根、攀树、折枝、悬挂物品或者以古树名木为支撑物；
（四）在距离古树名木树冠垂直投影5米范围内取土、采石、挖砂、烧火、排烟以及堆放和倾倒有毒有害物品；
（五）危害古树名木正常生长的其他行为。
第十七条 建设项目影响古树名木正常生长的，建设单位应当在施工前制定古树名木保护方案，并按照古树名木保护级别报相应的城市园林绿化行政主管部门审查。城市园林绿化行政主管部门应当在收到保护方案后10日内作出审查决定，符合养护技术规范的，经审查同意后，报政府批准。古树名木保护方案未经批准，建设单位不得开工建设。
第十八条 符合法定情形移植古树名木的，应当按照古树名木保护级别向相应的城市园林绿化行政主管部门提出移植申请，经依法批准后，由专业绿化作业单位按照批准的移植方案和移植地点实施移植。
移植古树名木的全部费用以及移植后5年内的恢复、养护费用由申请移植单位承担。
第十九条 古树名木死亡的，养护责任单位或者个人应当按 照古树名木保护级别，及时报告相应的城市园林绿化行政主管部门。城市园林绿化行政主管部门应当在接到报告后5日内组织专业技术人员进行确认，查明原因和责任后注销登记，并报绿化委员会备案。任何单位和个人不得擅自处理未经城市园林绿化行政主管部门确认死亡的古树名木。经城市园林绿化行政主管部门确认死亡的古树名木具有景观价值的，可以采取相应措施处理后予以保护。
第二十条 市城市园林绿化行政主管部门应当建立举报制度，公布举报电话号码、通信地址或者电子邮件信箱。
第二十一条 古树名木养护责任单位或者个人因养护不善致使古树名木损伤的，按照《安徽省古树名木保护条例》第二十五条规定，由市城市园林绿化行政主管部门责令改正，并在市城市园林绿化行政主管部门的指导下采取相应的救治措施；拒不采取救治措施的，由市城市园林绿化行政主管部门予以救治，并可由市城市综合管理行政执法部门处以1000元以上5000元以下的罚款。
第二十二条 擅自移动或者损毁古树名木保护牌及保护设施的，按照《安徽省古树名木保护条例》第二十六条规定，由市城市综合管理行政执法部门责令限期恢复原状；逾期未恢复原状的，由市城市园林绿化行政主管部门代为恢复原状，所需费用由责任人承担。
第二十三条 砍伐或者擅自移植古树名木，未构成犯罪的，按照《安徽省古树名木保护条例》第二十七条规定，由市城市综合管理行政执法部门责令停止违法行为，没收古树名木，并处以古树名木价值1倍以上5倍以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第二十四条 有下列行为之一的，按照《安徽省古树名木保护条例》第二十八条规定，由市城市综合管理行政执法部门责令停止违法行为、恢复原状或者采取补救措施，并可以按照下列规定处罚：
（一）刻划、钉钉、攀树、折枝、悬挂物品或者以古树名木为支撑物的，处以200元以上1000元以下的罚款；
（二）在距离古树名木树冠垂直投影5米范围内取土、采石、挖砂、烧火、排烟以及堆放和倾倒有毒有害物品的，处以1000元以上5000元以下的罚款；
（三）剥损树皮、掘根的，处以2000元以上1万元以下的罚款。
前款违法行为导致古树名木死亡的，依照《安徽省古树名木保护条例》第二十七条规定处罚。
第二十五条 古树名木保护方案未经批准，建设单位擅自开工建设的，按照《安徽省古树名木保护条例》第二十九条规定，由市城市综合管理行政执法部门责令限期改正或者采取其他补救措施；造成古树名木死亡的，依照《安徽省古树名木保护条例》第二十七条规定处罚。
第二十六条 擅自处理未经城市园林绿化行政主管部门确认死亡的古树名木的，按照《安徽省古树名木保护条例》三十条规定，由市城市综合管理行政执法部门没收违法所得，每株处以2000元以上1万元以下的罚款。
第二十七条 市城市园林绿化行政主管部门、市城市综合管理行政执法部门违反本办法规定，有下列情形之一，未构成犯罪的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：
（一）违反规定认定古树名木的；
（二）未依法履行古树名木保护与监督管理职责的；
（三）违法批准移植古树名木的；
（四）其他滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守行为的。
第二十八条 树龄在50年以上的大树，参照本办法的有关规定进行登记、编号、建立档案并落实养护责任。
第二十九条 本办法由市城市园林绿化行政主管部门负责解释。
第三十条 本办法自公布之日起施行。
