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太原市兽药管理办法(修正)

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太原市兽药管理办法(修正)

山西省太原市人大常委会


太原市兽药管理办法(修正)
山西省人大常委会


(1994年8月20日山西省太原市第九届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过 1994年9月29日山西省第八届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准 根据1997年10月31日太原市第十届人民代表大会常务委员会第四次会议通过的关于修改《太
原市兽药管理办法》的决定进行修正)

目 录
第一章 总 则
第二章 兽药生产管理
第三章 兽药经营管理
第四章 兽用生物制品和兽用特殊药品管理
第五章 兽药监督
第六章 罚 则
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了加强兽药的监督管理,保证兽药质量,促进畜牧业发展,根据国务院颁布的《兽药管理条例》,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称兽药,是指用于预防、诊断、治疗畜禽等动物疾病,有目的地调节其生理机能并规定作用、用途、用法、用量的物质。
第三条 凡在本市辖区内从事兽药生产、经营、使用及科研、广告宣传、监督管理的单位和个人都必须遵守本办法。
第四条 市农牧行政管理机关主管全市的兽药管理工作。县(市、区)农牧行政管理机关主管所辖区内的兽药管理工作。

第二章 兽药生产管理
第五条 开办兽药生产的单位,必须具备法律、法规规定的兽药生产条件,经所在地县(市、区)农牧行政管理机关审核同意,报省农牧行政管理机关审查批准,发给《兽药生产许可证》,向工商行政管理机关申请登记,领取《营业执照》后,方可生产。
《兽药生产许可证》有效期期满的,停产或转产一年以上又投入生产兽药的单位,必须重新申办《兽药生产许可证》。
第六条 兼产兽药的单位,必须设立隔离的兽药生产区。生产兽药的物料,应放在隔离区内。
第七条 兽药生产单位必须严格按照技术规程进行生产,产品须经技术监督部门认定的质量检验机构检验合格后,方可出厂。
第八条 兽药医疗单位配制兽药制剂,必须经所在地县(市、区)农牧行政管理机关审核同意,报省农牧行政管理机关审查批准,发给《兽药制剂许可证》。
兽药制剂只准在本单位临床及所负责的畜禽防治区域内使用,不得在市场上销售。
第九条 生产饲料添加剂所用药物,应符合兽药标准。由两种以上药物制成的添加剂,必须符合兽药配伍规定。
生产饲料添加剂的单位,必须在饲料添加剂的包装或说明书上规定使用对象和停药期。

第三章 兽药经营管理
第十条 开办兽药经营的单位或个人,必须具备法律、法规规定的兽药经营条件,单位经上级主管部门、个人经乡(镇)人民政府或街道办事处审查同意,所在地县(市、区)农牧行政管理机关审核批准,发给《兽药经营许可证》,向工商行政管理机关申请登记,领取《营业执照》后
,方可经营。
兽药生产企业经营非本企业生产的兽药,必须办理《兽药经营许可证》。
《兽药经营许可证》由市农牧行政管理机关统一制发,应规定有效期限和经营范围,定期检验和换发。
第十一条 兽药经营单位购进兽药,应当严格进行检查验收;贮存兽药必须建立和执行仓储保管制度,确保兽药的质量和安全。
第十二条 兽药经营单位在城乡集市经销兽药,必须持《兽药经营许可证》和《营业执照》。
个体经营兽药者,只准在发证机关辖区内的集市经销兽药。
第十三条 人用药品转为兽用的,需经市农牧行政管理机关检验合格,标明兽用,方可销售。

第四章 兽用生物制品和兽用特殊药品管理
第十四条 兽用生物制品(菌苗、疫苗、诊断液、血清、卵黄液),必须经省农牧行政管理机关审核同意,国务院农牧行政管理机关批准,方可生产。
第十五条 科研、教学及其他单位研制的兽用生物制品进行中间试验或区域试验,必须经所在地县(市、区)农牧行政管理机关批准,在指定的范围内试验。
第十六条 兽用生物制品由市、县(市、区)畜禽防疫部门经销。
经营单位必须按规定程序领取省农牧行政管理机关核发的《兽用生物制品专营许可证》。
第十七条 经市农牧行政管理机关认定的大型畜禽养殖场,除向畜禽防疫部门购买所需的生物制品外,可以向兽用生物制品生产企业购买供本场自用的兽用生物制品。
第十八条 经营和使用生物制品的单位,应严格按技术规程要求运输、保管和使用。
兽用生物制品使用后的包装、容器应进行消毒,废弃和残留药液必须进行无害处理。
第十九条 兽用特殊药品(麻醉药品、精神药品、毒性药品、放射性药品),由市农牧行政管理机关批准的单位供应,任何单位和个人不得经销。
第二十条 兽用特殊药品只能用于畜禽医疗、教学和科研的正当需要,严禁给人使用。
兽医医疗单位使用特殊药品用于畜禽医疗时,必须直接用于病畜病禽,不得交给畜(禽)主使用。
第二十一条 霉变坏损的兽用特殊药品,经营和使用单位应每年报损一次,由所在地县(市、区)农牧行政管理机关监督,就地销毁。

第五章 兽药监督
第二十二条 市农牧行政管理机关所属的兽药监督检验机构,负责兽药质量监督、检验和鉴定工作。
第二十三条 市、县(市、区)农牧行政管理机关选任兽药监督员。兽药监督员必须由兽药、兽医技术人员担任,凭同级人民政府发给的《兽药监督员证》开展工作。
兽药监督员有权对兽药生产、经营和使用单位的兽药质量进行监督、检查,必要时可按规定抽取样品,索取必需的资料,有关单位不得拒绝和隐瞒。兽药监督员对兽药生产和科研单位提供的技术资料,负有保密义务。
兽药监督员执行任务时,应佩戴标志,出示证件。
第二十四条 兽药生产和经营单位的兽药检验机构或人员,受市农牧行政管理机关所属的兽药监督检验机构的业务指导。
第二十五条 禁止生产、经营假兽药。有下列情形之一的为假兽药:
(一)以非兽药冒充兽药的;
(二)兽药所含成份的种类、名称不符合国家标准、专业标准或者地方标准的。
第二十六条 禁止生产、经营劣兽药。有下列情形之一的为劣兽药:
(一)兽药成份含量不符合国家标准、专业标准或者地方标准规定的;
(二)超过有效期的;
(三)因变质、污染不能药用的;
(四)其它不符合兽药标准规定,但不属于假兽药的。
第二十七条 禁止生产、经营下列兽药:
(一)未取得标准文号或已被撤销批准文号的;
(二)国家明文规定禁止使用的;
(三)无厂名、厂址的;
(四)无批号的;
(五)无商标的;
(六)无检验合格证的;
(七)有使用期效的兽药未注明有效期的。
第二十八条 兽药广告宣传,须经市农牧行政管理机关审核同意,报省农牧行政管理机关批准,方可进行。
兽用麻醉药品和精神药品,不得进行广告宣传。

第六章 罚 则
第二十九条 违反本办法第五条、第八条、第十条规定,未取得《兽药生产许可证》、《兽药经营许可证》、《兽药制剂许可证》,擅自生产、经营兽药及配制兽药制剂的单位和个人,由所在地县以上农牧行政管理机关责令其停止生产、经营或者停止配制兽药制剂,没收全部药物和非
法所得,处以药物货值金额二倍的罚款。
第三十条 违反本办法第十六条、第十九条擅自销售兽药的,由所在地县以上农牧行政管理机关没收非法收入,对单位处以二万元以下罚款;对直接负责人员处以二千元以下罚款。构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第三十一条 违反办法第二十五条、第二十七条一至二项规定的,由所在地县以上农牧行政管理机关令其停止生产、经营该兽药,没收全部药物和非法所得,处以药物货值金额二至三倍的罚款;可以责令其停产或者吊销《兽药生产许可证》、《兽药经营许可证》、《兽药制剂许可证》
;对负有责任的人员,由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分,构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。
第三十二条 违反本办法第二十六条规定的,由所在地县以上农牧行政管理机关纠正其违法行为,没收药物和非法所得,处以药物货值金额一至二倍的罚款;情节和后果严重的,可以责令其停产或者吊销《兽药生产许可证》、《兽药经营许可证》、《兽药制剂许可证》。
第三十三条 违反本办法第二十七条三至七项规定的,由工商行政管理机关责令其停止违法行为,没收非法收入,处以非法收入的15%至20%的罚款,农牧行政管理机关协助查处。
第三十四条 违反本办法第二十八条规定发布兽药麻醉药品和精神药品广告或者未经审查机关审查批准,发布兽药广告的,由广告监督管理机关责令负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者改正或停止发布,没收广告费用,并处广告费1倍以上5倍以下的罚款”。
第三十五条 根据本办法规定没收的假、劣兽药,应集中销毁;对质量有疑问的兽药,由县以上农牧行政管理机关决定封存,在三十天内作出处理决定。
县以上农牧行政管理机关发现有影响和危害面大的假、劣兽药时,可以作出停止生产、经营、使用等兽药控制的决定。
第三十六条 违反本办法规定,造成畜禽等动物中毒事故或其它后果的,致害单位或个人应当承担赔偿责任。致害单位或个人不承担赔偿责任或对赔偿发生争议的,当事人可以请求县以上农牧行政管理机关处理。
赔偿请求,应当从受害一方知道或者应当知道其权益被侵害之日起一年内提出,超过期限的不予受理。
第三十七条 当事人对行政处罚或处理决定不服的,可以在接到处罚或处理通知书之日起十五天内向作出处罚或处理决定机关的上一级机关申请复议。当事人对复议决定不服的,可以在接到复议决定通知书之日起十五天内,向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。但是。
对农牧行政管理机关作出兽药控制的决定,当事人必须执行。当事人逾期不申请复议、不起诉又不履行处罚或处理决定的,由做出处罚或处理决定的机关申请人民法院强制执行。
第三十八条 兽药管理和监督检验机构的工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,由其所在单位或主管机关给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附 则
第三十九条 本办法具体应用中的问题,由太原市农牧行政管理机关负责解释。
第四十条 本办法经山西省人民代表大会常务委员会批准后公布施行。


(1997年10月31日太原市第十届人民代表大会常务委员会第四次会议通过)


太原市第十届人民代表大会常务委员会第四次会议根据《中华人民共和国行政处罚法》的有关规定,决定对《太原市兽药管理办法》作如下修改:
1、第三十条修改为:“违反本办法第十六条、第十九条擅自销售兽药的,由所在地县以上农牧行政管理机关没收非法收入,对单位处以二万元以下罚款;对直接负责人员处以二千元以下罚款。构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任”。
2、第三十三条修改为:“违反本办法第二十七条三至七项规定的,由工商行政管理机关责令其停止违法行为,没收非法收入,处以非法收入的15%至20%的罚款,农牧行政管理机关协助查处”。
3、删去第三十四条。
4、第三十五条改为第三十四条,修改为:“违反本办法第二十八条规定发布兽药麻醉药品和精神药品广告或者未经审查机关审查批准,发布兽药广告的,由广告监督管理机关责令负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者改正或停止发布,没收广告费用,并处广告费1倍以上5倍
以下的罚款”。以下条文顺序作相应调整。
本决定自公布之日起施行。
《太原市兽药管理办法》根据本决定作相应的修正,重新公布。



1994年9月29日
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食品生产许可管理办法

国家质量监督检验检疫总局


国家质量监督检验检疫总局《食品生产许可管理办法》(总局令第129号)

第129号


《食品生产许可管理办法》已经2010年3月10日国家质量监督检验检疫总局局务会议审议通过,现予公布,自2010年6月1日起施行。




局 长
二〇一〇年四月七日


食品生产许可管理办法


第一章 总则
第一条 为了保障食品安全,加强食品生产监管,规范食品生产许可活动,根据《中华人民共和国食品安全法》和其实施条例以及产品质量、生产许可等法律法规的规定,制定本办法。
第二条 在中华人民共和国境内,企业从事食品生产活动以及质量技术监督部门实施食品生产许可,必须遵守本办法。
第三条 企业未取得食品生产许可,不得从事食品生产活动。
第四条 国家质量监督检验检疫总局(以下简称国家质检总局)在职责范围内负责全国食品生产许可管理工作。
县级以上地方质量技术监督部门在职责范围内负责本行政区域内的食品生产许可管理工作。

第五条 食品生产许可必须严格按照法律、法规和规章规定的程序和要求实施,遵循公开、公平、公正、便民原则。

第二章 程序
第六条 设立食品生产企业,应当在工商部门预先核准名称后依照食品安全法律法规和本办法有关要求取得食品生产许可。

第七条 县级以上地方质量技术监督部门是食品生产许可的实施机关,但按照有关规定由国家质检总局实施的食品生产许可除外。

省级质量技术监督部门按照有关法律法规和国家质检总局有关规定要求,确定本行政区域内质量技术监督部门分别实施许可的品种范围。

第八条 取得食品生产许可,应当符合食品安全标准,并符合下列要求:
(一)具有与申请生产许可的食品品种、数量相适应的食品原料处理和食品加工、包装、贮存等场所,保持该场所环境整洁,并与有毒、有害场所以及其他污染源保持规定的距离;

(二)具有与申请生产许可的食品品种、数量相适应的生产设备或者设施,有相应的消毒、更衣、盥洗、采光、照明、通风、防腐、防尘、防蝇、防鼠、防虫、洗涤以及处理废水、存放垃圾和废弃物的设备或者设施;

(三)具有与申请生产许可的食品品种、数量相适应的合理的设备布局、工艺流程,防止待加工食品与直接入口食品、原料与成品交叉污染,避免食品接触有毒物、不洁物;

(四)具有与申请生产许可的食品品种、数量相适应的食品安全专业技术人员和管理人员;

(五)具有与申请生产许可的食品品种、数量相适应的保证食品安全的培训、从业人员健康检查和健康档案等健康管理、进货查验记录、出厂检验记录、原料验收、生产过程等食品安全管理制度。

法律法规和国家产业政策对生产食品有其他要求的,应当符合该要求。
第九条 拟设立食品生产企业申请食品生产许可的,应当向生产所在地质量技术监督部门(以下简称许可机关)提出,并提交下列材料:
(一)食品生产许可申请书;
(二)申请人的身份证(明)或资格证明复印件;

(三)拟设立食品生产企业的《名称预先核准通知书》;

(四)食品生产加工场所及其周围环境平面图和生产加工各功能区间布局平面图;

(五)食品生产设备、设施清单;

(六)食品生产工艺流程图和设备布局图;

(七)食品安全专业技术人员、管理人员名单;

(八)食品安全管理规章制度文本;

(九)产品执行的食品安全标准;执行企业标准的,须提供经卫生行政部门备案的企业标准;

(十)相关法律法规规定应当提交的其他证明材料。

申请食品生产许可所提交的材料,应当真实、合法、有效。申请人应在食品生产许可申请书等材料上签字确认。
第十条 许可机关对收到的申请,应当依照《中华人民共和国行政许可法》第三十二条等有关规定进行处理。
对申请决定予以受理的,应当出具《受理决定书》。决定不予受理的,应当出具《不予受理决定书》,并说明不予受理的理由,告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

第十一条 许可机关受理申请后,应当依照有关规定组织对申请的资料和生产场所进行核查(以下简称现场核查)。
现场核查应当由许可机关指派二至四名核查人员组成核查组并按照国家质检总局有关规定进行,企业应予以配合。
第十二条 许可机关应当根据核查结果,在法律法规规定的期限内作出如下处理:
(一)经现场核查,生产条件符合要求的,依法作出准予生产的决定,向申请人发出《准予食品生产许可决定书》,并于作出决定之日起十日内颁发设立食品生产企业食品生产许可证书。

(二)经现场核查,生产条件不符合要求的,依法作出不予生产许可的决定,向申请人发出《不予食品生产许可决定书》,并说明理由。

除不可抗力外,由于申请人的原因导致现场核查无法在规定期限内实施的,按现场核查不合格处理。

第十三条 拟设立的食品生产企业必须在取得食品生产许可证书并依法办理营业执照工商登记手续后,方可根据生产许可检验的需要组织试产食品。

第十四条 新设立的食品生产企业应当按规定实施许可的食品品种申请生产许可检验。
许可机关接到生产许可检验申请后,应当及时按照有关规定抽取和封存样品,并告知申请企业在封样后七日内将样品送交具有相应资质的检验机构
第十五条 检验机构收到样品后,应当按照规定要求和标准进行检验,并准确、及时地出具检验报告。
第十六条 检验结论合格的,许可机关根据检验报告确定食品生产许可的品种范围,并在食品生产许可证副页中予以载明。
在未经许可机关确定食品生产许可的品种范围之前,禁止出厂销售试产食品。

第十七条 检验结论为不合格的,可以按照有关规定申请复检。

复检结论为部分食品品种不合格的,不予确定该类食品的生产许可范围,在食品生产许可证副页中不予载明;禁止出厂销售该类食品。

复检结论为全部食品品种不合格的,应当按照有关规定注销食品生产许可;禁止出厂销售全部品种的食品。

第十八条 已经设立的企业申请取得食品生产许可的,应当持合法有效的营业执照,按照本章规定的有关条件和要求办理许可申请手续。

许可机关按照本章规定的有关条件和要求,受理已经设立的企业从事食品生产的许可申请,并根据现场核查结果和检验报告决定是否准予许可以及确定食品生产许可的品种范围,颁发食品生产许可证书。

第十九条 食品生产许可证有效期为三年。

有效期届满,取得食品生产许可证的企业需要继续生产的,应当在食品生产许可证有效期届满六个月前,向原许可机关提出换证申请;准予换证的,食品生产许可证编号不变。
期满未换证的,视为无证;拟继续生产食品的,应当重新申请,重新发证,重新编号,有效期自许可之日起重新计算。

第二十条 食品生产许可证有效期内,有以下情形之一的,企业应当向原许可机关提出变更申请:

(一)企业名称发生变化的;
(二)住所、生产地址名称发生变化的;
(三)生产场所迁址的;
(四)生产场所周围环境发生变化的;
(五)设备布局和工艺流程发生变化的;
(六)生产设备、设施发生变化的;
(七)法律法规规定的应当申请变更的其他情形。
有前款第(三)项至第(六)项情形之一的,原许可机关应当按照本办法的规定组织进行核查和检验;符合条件的,依法办理变更手续。

第二十一条 企业提出变更食品生产许可申请,应当提交下列申请材料:
(一)变更食品生产许可申请书;
(二)食品生产许可证书正、副本;
(三)与变更食品生产许可事项有关的证明材料。
申请变更食品生产许可所提交的材料,应当真实、合法、有效,符合相关法律法规的规定。申请人应当在变更食品生产许可申请书等材料上签字确认,并对其内容的合法性、真实性负责。

第二十二条 食品生产许可有效期内,有关法律法规、食品安全标准或技术要求发生变化的,原许可机关可以根据国家有关规定重新组织核查和检验。

第二十三条 有下列情形之一的,原许可机关应当依法办理食品生产许可证书注销手续:

(一)生产许可被依法撤回、撤销,或者生产许可证书被依法吊销的;

(二)企业申请注销的或者生产许可证有效期满未换证的;

(三)企业依法终止的;

(四)因不可抗力导致生产许可事项无法实施的;

(五)法律法规规定的应当注销生产许可证书的其他情形。

第二十四条 企业申请注销食品生产许可证书的,应当向原许可机关提交下列申请材料:

(一)注销食品生产许可申请书;

(二)食品生产许可证书正、副本;

(三)与注销食品生产许可事项相关的证明材料。


第三章 证书与标识
第二十五条 食品生产许可证书分为正本和副本,证书及其副页式样由国家质检总局统一规定。
第二十六条 企业应当妥善保管食品生产许可证书,并在生产场所显著位置予以悬挂或者摆放。

食品生产许可证书遗失或者损毁的,企业应当及时在省级以上媒体声明,并及时申请补证。
第二十七条 企业应当在其食品或者其包装上标注食品生产许可证编号和标志;没有食品生产许可证编号和标志的,不得出厂销售。
第二十八条 食品生产许可证编号和标志均属企业获得食品生产许可的标识。食品生产许可证编号规则和标志式样由国家质检总局统一规定。
第二十九条 企业不得出租、出借或者以其他形式转让食品生产许可证书和编号。 禁止伪造、变造食品生产许可证书、食品生产许可证编号和食品生产许可证标志。

第四章 监督检查
第三十条 企业应当在食品生产许可的品种范围内从事食品生产活动,不得超出许可的品种范围生产食品。
第三十一条 企业应当保证生产条件持续符合规定要求,并对其生产的食品安全负责。

第三十二条 各级质量技术监督部门在各自职责范围内依法对企业食品生产活动进行定期或不定期的监督检查。

第三十三条 各级质量技术监督部门应当建立食品生产许可和监督检查档案管理制度。档案保存期限按国家有关规定执行。
第三十四条 各级质量技术监督部门应当建立食品生产许可和监督检查信息平台,便于公民、法人和其他社会组织查询。

第五章 法律责任
第三十五条 违反本办法第三条、第十六条第二款、第十七条第二款、第十七条第三款、第三十条等规定,或者已取得食品生产许可但被依法注销的,按照《中华人民共和国食品安全法》第八十四条规定处罚。
第三十六条 违反本办法第二十条、第二十七条、第二十九条等规定,构成有关法律法规规定的违法行为的,按照有关法律法规的规定实施行政处罚。
第三十七条 各级质量技术监督部门及有关工作人员、核查人员、检验机构及检验人员在食品生产许可管理工作中,滥用职权、玩忽职守、循私舞弊的,依法追究相关法律责任。
第三十八条 本办法规定的行政处罚由县级以上地方质量技术监督部门在职权范围内决定并实施。 决定吊销食品生产许可证的,应当在作出行政处罚决定之前逐级上报许可机关核准。
第三十九条 当事人对依据本办法所实施的行政许可和行政处罚不服的,可以依法提出行政复议或者行政诉讼。

第六章 附则
第四十条 本办法所称食品是指《中华人民共和国食品安全法》第九十九条等规定的食品,但不包括食用农产品、声称具有保健功能的食品。
法律、行政法规对乳品、转基因食品、生猪屠宰、酒类和食盐的食品生产许可另有规定的,依照其规定。

第四十一条 本办法规定的实施生产许可的食品品种的划分,按照法律法规和国家质检总局有关规定执行。

第四十二条 取得餐饮服务许可的餐饮服务提供者在其餐饮服务场所制作加工食品,不需要取得本办法规定的食品生产许可。

第四十三条 小作坊等其他食品生产者从事食品生产活动,按照有关法律法规的规定执行。
第四十四条 本办法所规定的核查人员、检验机构资质及其管理,按照有关规定执行。

第四十五条 本办法由国家质检总局负责解释。
第四十六条 本办法自2010年6月1日起施行。国家质检总局在本办法施行前公布的有关食品生产许可的规章、规范性文件与本办法不一致的,以本办法为准。

预售商品房转让的条件及程序

孙萍    东北财经大学硕士研究生


预售商品房能否转让,目前理论上存在较大分歧。认为预售商品房不能转让的理由是允许预售商品房的转让会引起市场混乱,对一个尚未完成的标的物进行转让,可能引起很多争议,处理起来很麻烦,不利于房地产的行业管理。尤其是我国房地产业还处于不成熟阶段,市场机制还没有完全建立起来,不宜允许转让预售商品房。认为预售商品房能够转让的理由是购买人通过签订预售合同、支付价款取得的对房屋所有权的期待权。只要期限届满,购买人就拥有了房屋的所有权。这决定了预售商品房可以转让。
我国《城市房地产管理法》第45条规定,商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。应视为允许预售商品房转让。允许预售商品房转让实现了所有权人对其所有物的处分权。这一规定对于房地产开发商来说,一方面可以加速资金回笼,减轻借贷压力,另一方面也可以加快工程进度,缩短建设周期,使购买人尽快收回投资。同时也要看到预售商品房的转让的标的并不是房屋的真正的所有权,而是对所有权的期待权。在所附期限届满前后,房屋的价格随市场行情变化很大。一般来讲,预售价格远低于现房价格。这种差额利润就是多数炒作者热衷于“炒楼花”的动机。因此,允许预售商品房的转让就势必会出现投机,这些投机活动一方面会损害真正购房者的利益;另一方面也会扰乱房地产市场,哄抬市场价格,致使大量资金流入个人腰包。因此,对待预售商品房的转让既要看到其有利的一面,也要看到其不利的一面,不能因噎废食,也不能放任自流,应当通过健全的法律制度和行政管理对其实施监督。
一、 预售商品房转让的条件
我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”说明预售合同转让是有条件的。预售合同转让的条件如下:
1、依照法律、法规等规定,允许预售的商品房转让的可以转让;不允许转让的不得转让,例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定:“预售的外销商品住宅,在未领取房地产证前不得转让,否则转让无效。”
2、转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人,未登记备案的预售商品房不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理。因为预售商品房转让主体与预售主体不同,转让人具有双重身份,它是前一商品房预售合同的预购方,同时又是后一转让合同的转售方,而不是未竣工商品房预售方,故转让人不具备预售方的主体资格,也不必具有商品房预售许可证,但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。
3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房,如果转让的标的物已经竣工验收,预购方已经实际取得预售商品房产权后,将商品房再转让给他人,不是预售商品房转让,应按商品房买卖关系处理,同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示,否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定,转让人将预售的商品房提前转让,转移跌价风险;新预购人自愿承担跌价风险,冒着风险提前买受,然后再次转让,这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然,与之相对应也有获得利益的机会。
4、商品房的预售合同必须合法有效,才允许预售商品房转让,否则预售商品房转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定:“商品房的预售合同无效的,预售商品房的转让合同,一般也应当认定无效。”从商品房的预售合同内容看,分以下几种情况:第一,如果商品房预售合同对转让有约定,当双方约定的转让条件已经具备时,可以转让。例如分期付款中,商品房预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。第二,商品房预售合同未约定转让条件,合同履行中,预购方提出转让,必须征得预售人同意,否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同,牟取非法利益。又可以保证预售商品房转让及预售合同的顺利履行。第三,预购方已经全部履行商品房预售合同规定的全部义务,对预售商品房的再行转让,不必征得预售人的同意,但事后应及时通知预售人知道,使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人,转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人,并了解原预购人履行合同情况。
5、预售的商品房转让需要签订转让合同,不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订合同将原商品房预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人,新预购人通过预售转让合同取得原预售合同预购人的地位。这种预售商品房转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让,还是权利义务转让,都只是合同主体的变更,而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让,预售人拒绝重新签订预售合同,将阻止转让人对债权的处分权,故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同,预售转让合同依法成立后,具有不可逆转性,即新的法律关系形成,原预购人和新预购人均不得反悔,但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。
二、预售商品房转让的程序
预售人、转让人和新预购人持经登记备案的原商品房预售合同和转让双方新签订的预售转让合同及预售方或银行出具的已付足约定的预购款的证明文书,到标的物所在地房产管理部门办理转让合同登记备案手续,对符合转让条件的,房地产管理部门可予以转让登记。同时办理原预售合同的更名手续,明确预售方向受让人履行原预售合同的标的物。若需再次转让者,仍按上述手续办理。经过最后转让登记的受让人,为预售后竣工的商品房产权人。


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