您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

财政责任超限可能侵害国民财产权的后果/于旭芳

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 10:02:58  浏览:9374   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
政府实现社会公民权这一积极权利的物质基础是其依据政治权力所取得的税费收入,税收一般被认为是政府代表国家强制、无偿取得的,是对纳税人的财产权某种意义上的“侵害”,当然,这种“侵害”是有社会公民权这一积极权利的实现为其正当性支持的,只是,这种“侵害”适可而止。也就是政府凭借政治权力,通过强制性征税或征费的手段实现对国民收入的再分配,并藉此建立起以社会保障和其他财政支出为核心内容的收入再分配体系。

财政责任超限会诱发财政危机

经济发展对社会保障的促进作用,表现在它为社会保障提供着相应的财政基础,而这是任何社会保障项目赖以启动并实现其预定目标的先决条件。“如何调整政府所从事的各项服务性活动,或者如何控制政府为提供这些服务而筹集和管理由它支配的物质资源的工作,乃是极为繁复的问题。……应当将政府的强制性活动和垄断权严格限定在实施正当行为规则、保卫国防和征收税款以及资助政府活动三个方面。”[18]笔者认为,这种限定仍然不足够,政府最终花掉的支出要比实际需要大得多,因此,政府对其自身进行改革是非常必要的,这有助于政府更有效地专注于其主要经济、社会目标,从而使得在不过多地牺牲经济和社会福利的条件下压缩财政支出成为可能。社会保障是以经济手段来解决各种特定的社会问题,财务风险大,一旦发生经济危机,必然波及整个社会。社会保险基金的筹集方式由费改为税,政府的角色将由责任分担者转为完全责任者。社会保险预算将与政府公共预算等形成并表的复式预算体系,保险对象的范围也将由可选择性与阶层性扩大到普遍性或全民性的,其资金性质将由劳动者公共后备基金转变为政府财政资金。一旦社会保障基金的收支完全纳入复式预算体系,政府应对社会风险的财政责任如果不受控制,就很可能会诱发财政危机。

社会保障领域的危机主要表现为财政危机,即社会保障基金收支出现财政赤字,进而影响社会保障制度的正常运转,并影响整个财政预算的平衡甚至总体经济平衡。某种程度上,社会保障作为一种强有力的社会再分配手段,实质上是劳动者与退休者、高收入者与低收入者、就业者与失业者、健康者与患病及残障者、幸运者与不幸者之间的利益调整与再分配,因此,政府处理财政危机的政策取向,不外乎是“合理调适上述不同阶层的利益格局,并通过对已有的社会、经济政策作适度调整等措施加以缓和与化解……要防止、控制或消除社会保障的潜在危机,还必须采取相应的经济措施”。公共财政的本质决定了政府是系统性社会风险的最终承担者,但是,如若政府应对社会风险的责任不受限制,就有可能发生财政风险。而政府承担应对社会风险的责任理应有所谦抑的理论依据在于其不能过度侵害国民财产权。现代社会风险的防范和化解难度也超过了以往,风险社会中的社会保障的重要性不言而喻,有关社会保障的理论和制度的研究也历久弥新。本文试图另辟的蹊径是:基于均衡保护国民财产权和社会公民权的视角,研究政府应对社会风险的责任的有限性问题,确立以公民的社会基本权为限度的政府责任。

我国2004年《宪法修正案》规定:“国家建立健全同经济发展水平相适应的社会保障制度”。社会保障,是指国家和社会保证有困难的劳动者和其他社会成员以及特殊群体成员的基本生活并逐步提高其生活质量。各国社会保障的基本功能都是保障公民的基本生活、维护生活稳定、促进经济发展、保持社会公平和增进国民福利。从社会保障的基本原理及其制度功能来看,社会保障资金的支出似乎是不可削减、无法讨论的。同样,发达国家的社会保障制度也可能因政府无限承担应对社会风险的责任而面临财政危机,例如,美国政府为了应对老年社会保障基金的亏空危机,就提出了各种政策建议,最有代表性的是多次调整职工退休年龄:将现行65岁零4个月的退休年龄提高到67岁,甚至鼓励人们尽可能延长工作年限,包括不领取退休金而继续工作到70岁。美国学者也明确提出:“要么提高税率,要么削减福利,才能使美国老年社会保障体制走出困境。”[21]美国社会保障信托基金作为美国预算中最大和最重要的信托基金项目,建立在基于现期纳税与未来收益的互惠交换的支出承诺的基础上。社会保障信托基金“促进了社会保障的财政独立性,把财政开支与财政常规控制过程隔离开来”,“社会保障不会遭到削减,除非社会保障机构内部认定存在所谓‘偿付危机’”。

中国台湾学者将Social Security直译为“社会安全”,不无道理:社会保障制度,是一种“旨在确保社会性安全的国家政治制度,亦即国家为推行福国利民的社会政策,立法制定制度,谋求国民生活普遍获得安全保障,免于生活资源之匮乏而濒临于危险”。对于社会保障的概念,很多学者作出了界定,也有学者进行了梳理,“社会保障的概念创造了一项基本权利:所有人,无论自下而上靠工作为主,或者无工作能力,都应得到生活的保障,甚至包括他的家庭成员。这就是新型的社会权利”。社会保障制度的设立,与政府应对社会风险的责任的法治化有着密切的关联,“若没有完善的社会安全制度保护社会中之成员,则一旦发生意外使全家生活陷入困境。且原来微薄的薪资已几乎无法进行储蓄,又需增加支出以应付突发状况,使人们所负之社会风险更大”。社会安全与社会福利是现代国家的重要政策目标,包括社会预护、社会补偿以及社会促进及社会扶助三大领域。现代的社会风险无处不在,社会成员面对种种社会风险,如何作出合理的选择与决策,是避免或克服其损失、满足其基本生活需要的重点,也是防范或化解社会风险、保持经济与社会稳定发展的关键。

如果政府为提供社会保障而支出的财政资金不受限制,可能导致财政危机的发生。尽管财政收支有法定预算控制,但预算付诸执行时往往可能出现各种各样的变数,使得原来就已经不那么平衡的预算,可能为实现经济稳定增长目标而出现更加严重的财政赤字,最终产生极大的财政风险。“正是在这个意义上,财政危机比金融危机[经济危机亦同此理]更值得关注,因为金融危机也会转化为财政危机,并最终由政府财政来‘买单’。就国家的层面而言,财政危机的发生对执政者而言是致命的,而这种宏观经济问题的出现,也将会使社会成员的经济安全权都无从得到保障。由政府无限承担应对社会风险的责任而引致的财政危机,反映出由经济与人口危机所引起的社会保障的资金收入来源困难,包括人口老龄化、失业率上升、职业伤害风险高居不下和医疗保健制度安排不尽合理等因素,亟待制度上的调整和理论上的调适。某种程度上说,“社会保障的财政危机是经济制度危机加剧的表现与要素,也是为使社会保障制度适应经济危机而采取的措施的结果和原因……危机中的社会保障制度的财政失衡触目惊心,所尝试的种种调整手段都旨在遏制互助性社会支出的增长”。

北安法院 于旭芳

下载地址: 点击此处下载

江苏省国家建设项目审计监督办法

江苏省人民政府


江苏省国家建设项目审计监督办法


发文号:(1999)省人民政府令第156号



第一条 为了加强对本省国家建设项目的审计监督,促进我省经济持续、快速、健康发展,根据《中华人民共和国审计法》、《中华人民共和国审计法实施条例》等法律、法规规定,结合本省实际,制定本办法。
第二条 凡以本省国有资产投资或者融资为主的基本建设项目和技术改造项目均应当接受审计机关的审计监督。
与国家建设项目直接有关的建设、设计、施工、采购等单位的财务收支,也应当接受审计机关的审计监督。
第三条 本省各级审计机关应当依照法律、法规和本办法规定,对所管辖的国家建设项目实施开工前审计、总预算或者概算执行情况审计、年度预算执行情况审计和年度决算、竣工决算审计监督。
各级计划、经济、财政、建设、工商、税务、国土、环保、金融、监察等部门,应当在各自的职责范围内协助审计机关开展对国家建设项目的审计监督工作。
第四条 国家建设项目建设单位及其主管部门的内部审计机构应当依照法律、法规、规章的规定,加强对本单位和本系统国家建设项目的审计监督。
内部审计机构和社会审计组织的审计业务质量应当接受审计机关的监督。
审计机关和内部审计机构履行审计监督职责,不得收取审计费用;受委托办理审计查证的社会审计组织的审计费用,由委托方支付。
第五条 本省各级审计机关应当依照国家建设项目投资主体的财政、财务隶属关系确定审计管辖范围;不能根据财政、财务隶属关系确定审计管辖范围的,根据国有资产监督管理关系,确定审计管辖范围。
两个或者两个以上国有资产投资主体投资的建设项目,由对其中投资比例最大的投资主体有管辖权的审计机关审计;投资比例相等的,由该建设项目所在地审计机关管辖;审计机关之间对审计管辖有争议的,由争议双方的共同上级审计机关协调,协调不成的由协调的审计机关指定管辖。
审计机关对国家建设项目的审计监督应当防止不必要的重复。
第六条 本省各级审计机关应当根据法律、法规、规章的规定和本级人民政府、上级审计机关的要求,确定国家建设项目年度审计工作重点,编制年度审计项目计划,有计划地开展审计监督。
第七条 审计机关实施对国家建设项目审计监督,应当依照法定程序进行。审计机关应当根据对国家建设项目审计的结果,依法出具审计意见书,依法需要给予处理、处罚的,在法定职权范围内作出审计决定。审计机关认为应当由有关主管机关处理、处罚的,应当作出审计建议书,向有关主管机关提出处理、处罚意见。对审计机关依法作出的审计决定,建设、施工以及其它与建设项目相关的被审计单位必须执行。
第八条 国家建设项目立项审批后、工程开工前,建设单位应当向有管辖权的审计机关提出开工前审计的申请。有管辖权的审计机关应当及时受理并于受理之日起的15日内完成对该建设项目的开工前审计,并出具相应的审计意见书。审计机关出具的国家建设项目开工前审计意见书,是有关部门核发开工报告或者施工许可证的依据之一。
第九条 申请开工前审计的建设单位,应当向审计机关报送下列资料:
(一)开工前审计申请报告和国家建设项目开工前审计申请表;
(二)国家建设项目的项目目建议书、可行性研究报告、初步设计等批准文件;
(三)国家建设项目的资金来源依据资料和前期财务支出和资金结存资料;
(四)国家建设项目用地、规划和环境影响评价批准文件;
(五)国家建设项目办理纳税申报的有关资料;
(六)法律、法规、规章规定需要提供的其他资料。
第十条 国家建设项目开工前审计监督的内容:
(一)建设项目开工前基本建设程序执行情况和项目建设规模、总投资批准情况;
(二)建设资金来源渠道的合法性,己到位资金的真实性和项目前期资金使用的合法性、合规性;
(三)法律、法规、规章规定需要审计监督的其他事项。
第十一条 审计机关对国家建设项目预算(概算)执行情况实施审计监督期间,建设、施工等与建设项目相关的单位应当提供下列资料:
(一)建设项目的预算(概算)编制资料及有权部门的批准文件;
(二)建设项目的合同文本和招标、投标有关资料:
(三)建设项目施工图纸和设计图纸变更等资料。
(四)建设项目的内部控制制度资料。
(五)财务会计报表、会计帐簿、会计凭证及其他会计资料。
(六)法律、法规、规章规定需要提供的其他资料。
第十二条 国家建设项目预算(概算)执行情况审计监督的内容:
(一)建设项目投资和概算执行情况及概算调整的合法性、合规性、真实性;设计内容变更和变更程序的合法性、合规性;
(二)建设项目经济合同中与建设资金相关条款内容及合同履行情况的真实性、合法性;
(三)建设项目成本的真实性、合法性;与建设项目相关的其他财务收支核算的真实性、合法性;
(四)建设项目资金到帐的真实性和资金管理、使用的合法性、合规性;建设项目资金与其他资金分别建帐、独立核算的真实性。合规性;
(五)建设项目资金支付与该建设项目施工进度的一致性;
(六)法律、法规、规章规定需要审计监督的其他事项。
第十三条 国家建设项目建设单位应在财政部门对建设项目竣工财务决算审批后、建设项目正式竣工验收前申请竣工决算审计。
审计机关应当在接到国家建设项目建设单位竣工决算审计申请后30日内予以答复,对列入计划审计的项目应当按规定组织实施,保证审计质量,提高审计效率。
第十四条 审计机关对国家建设项目竣工决算实施审计监督期间,建设、施工等与建设项目相关的单位,除根据本办法第十一条规定提供的审计资料外,应当补充下列资料:
(一)建设项目工程竣工初步验收报告;
(二)建设项目工程结算资料;
(三)建设项目设备、材料采购及入库、出库资料;
(四)建设项目工程竣工决算报表;
(五)同级财政部门审查批准的工程竣工财务决算报表;
(六)法律、法规、规章规定需要提供的其他资料。
第十五条 国家建设项目竣工决算审计监督的内容:
(一)建设项目工程竣工决算报表和说明书以及建设项目工程竣工决算报表编制依据的真实性、合法性;
(二)项目建设规模及总投资控制情况;
(三)建设资金到帐情况和未到帐资金对该建设项目产生的影响程度;
(四)建设项目建筑安装工程核算、设备投资核算、待摊投资的列支内容和分摊及其他投资列支的真实性、合法性;
(五)交付使用的资产及其手续的真实性、完整性;
(六)建设项目基建收入的来源、分配、上缴和留成、使用情况的真实性、合法性;
(七)建设项目投资包干指标完成的真实性,结余资金的真实性和分配、使用的合规性;
(八)建设项目尾工工程未完工程量和预留投资资金真实性;
(九)对竣工建设项目投资效益的评审;
(十)法律、法规、规章规定需要审计监督的其他事项。
第十六条 未经审计机关实施预算(概算)执行情况审计监督的国家建设项目,审计机关在对其进行竣工决算审计时,认为有必要对本办法第十二条规定的预算(概算)执行情况有关审计内容进行审计的,可以一并审计。
第十七条 按规定必须进行开工前审计的国家建设项目未经审计而擅自开工的,审计机关应当责令建设单位在规定的期限内补办开工前审计手续;逾期不补办开工前审计手续的,审计机关依法给予处罚。
依照前款规定实施处罚后,被审计单位仍须接受审计机关的审计监督。
第十八条 被审计单位违反基本建设规定和财经法规的,由审计机关或者由审计机关建议人民政府及有关主管部门依照法律、法规、规章的规定予以处理、处罚。
第十九条 审计机关对被审计单位实施罚款和没收违法所得处罚时,应当使用省财政部门统一制发的罚没收据,罚没款应当上缴国库。
第二十条 被审计单位有关责任人员违反财经法律、法规和本办法规定,依法应当给予行政处分的,审计机关应当向有关部门、单位提出给予处分的建议;构成犯罪的,应当移送司法机关处理。
第二十一条 审计人员滥用职权、循私舞弊、玩忽职守,构成犯罪的,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,给予行政处分。
第二十二条 被审计单位对审计决定不服的,应当先向上一级审计机关或者本级人民政府申请复议。被审计单位对复议决定不服的,可以依法向人民法院起诉。
第二十三条 本省各级人民政府交办的其他建设项目的审计监督,参照本办法执行。
第二十四条 本办法自发布之日起施行。

1999年08月10日

长沙市城市房地产交易管理办法

湖南省长沙市人民政府


长沙市城市房地产交易管理办法

长沙市人民政府令第89号

《长沙市城市房地产交易管理办法》已于2003年12月24日经市人民政府第25次常务会议审议通过,现予发布,自2004年3月1日起施行。

市长:谭仲池

二○○四年一月十九日





第一章 总 则



第一条 为规范城市房地产交易市场,保障交易当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本市城市规划区国有土地范围内房地产的交易及其管理,适用本办法。

地上无建(构)筑物的土地使用权交易,不适用本办法。

第三条 本办法所称房地产交易,包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁以及房地产中介服务等。

第四条 市房屋产权管理局(以下简称市房产局)在规定职责范围内负责全市房地产交易的管理工作,其他相关部门根据各自职责做好房地产交易管理工作。



第二章 一般规定



第五条 房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

第六条 房地产权利人以共有房地产转让或设定抵押的,按份共有的房地产,以房地产权利人所占份额为限;共同共有的房地产,必须经全体共有人书面同意,转让人或抵押人为全体共有人。

第七条 房地产交易合同应当采用书面形式,当事人应当持合同或者有关法律文书等相关资料到市房产局办理房地产交易相关手续。

第八条 办理房地产交易等相关手续,当事人可以亲自办理,也可以由代理人代为办理;其中,法定代理的,受托人应交验代理人的法定代理资格证明;委托代理的,受托人应提交委托人的书面委托,并交验委托双方有效的身份证件。

当事人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人的,监护人应提交监护资格证明和监护保证书,并交验有效身份证件。

第九条 房地产交易当事人应当向市房产局如实申报房地产交易价格,按规定缴纳税费。

第十条 发布房地产广告,应当遵守房地产广告发布的有关规定,不得欺骗和误导公众。

第十一条 办理房地产交易等相关手续,当事人应当向受理单位提交规定的资料。受理单位出具收件收据的日期为受理日。经审查,提交的资料需要补正的,受理单位应当一次性书面告知,资料补正日为受理日。

受理机关应当按照法律、法规、规章和政务公开规定的时限办结。

第十二条 当事人应对其所提交资料的实质内容的真实性负责。

法律、法规、规章规定受理机关需对提交的资料进行核实的,受理机关应当指派两名以上工作人员进行核实。



第三章 房地产转让



第十三条 本办法所称的房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

前款所称的其他合法方式主要包括:

(一) 以房地产交换的;

(二) 以房地产抵债的;

(三) 房屋继承;

(四) 以房地产作价入股、与他人成立企业,房地产权属发生变更的;

(五) 一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的;

(六) 因企业被收购、兼并或者合并,房地产权属随之转移的;

(七) 单位房屋因调拨、价拨,房地产权属发生转移的;

(八) 法律、法规、规章规定的其他方式。

第十四条 按照国家和本市有关规定可以单独转让的停车库等附属建筑物、构筑物和附属设施,需单独转让的,应当在转让合同中约定;未在转让合同中约定单独转让的,视作一并转让。

按照房屋建筑设计为独立成套的房屋,不得分割转让。

第十五条 房地产转让的价格由转让当事人协商议定。经济适用房的销售价格实行政府指导价。

集体、国有房地产转让时,应当符合有关法律、法规和规章的规定。

房地产转让合同中载明的价格应当包括该房屋占用范围内土地使用权的价格。

第十六条 共有房屋出售时,其他共有人在同等条件下有优先购买权。

租赁房屋出售时,出租人应在法定期限或约定期限内书面通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权。

享有优先购买权的人应自接到通知之日起三十日内予以书面答复,逾期不答复的,视为放弃优先购买权。

第十七条 当事人应当自房屋转让事实发生之日起九十日内向市房产局申请办理转移登记。

转让当事人申请办理房屋权属转移登记应提交以下主要资料:

(一) 房屋权属证书和土地使用权属证书;

(二) 转让当事人的身份证明;

(三) 转让合同或者与转让有关的生效的法律文书;

(四) 法律、法规规定的其他应当提交的资料。

房地产转让或者变更时,应当向市房产局申请办理房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

第十八条 取得《商品房预售许可证》应当符合以下条件:

(一)取得土地使用权证书;

(二)取得商品房建设工程规划许可证;

(三)取得商品房建筑施工许可证;

(四)房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层,并已确定施工进度和竣工交付日期(含环境和配套设施建设);

(五)已确定商品房预售方案;

(六)已在本市银行开立商品房预售款监管帐户,与银行签订了预售款监管协议;

(七)物业管理方案。

市房产局对符合条件的,应当依法发放《商品房预售许可证》;对不符合条件的,作出不予许可的决定,并书面通知申请人。

第十九条 商品房买卖双方可以使用由建设部、国家工商行政管理总局监制的《商品房买卖合同》示范合同文本,房地产开发企业不得强制买受人使用其自制的格式合同。使用自制格式合同文本与买受人签订合同的,对销售广告和宣传资料中已明示的事项,买受人有权要求在合同文本中作出明确约定,出卖人不得拒绝。

第二十条 房地产开发企业或买受人应当在预售合同签订之日起三十日内,到市房产局办理登记备案手续。

第二十一条 商品房预售合同的主要条款发生变更,买卖双方应当在签署补充协议后三十日内到市房产局办理预售合同变更登记备案手续。

商品房买卖合同被解除、撤销或宣告无效的,应当在三十日内到市房产局办理注销登记备案手续。

第二十二条 预购商品房在预售合同登记备案后房屋竣工前,商品房买受人可以再行转让,房地产开发企业应予配合办理相关手续。

再行转让当事人应当会同房地产开发企业自签订转让合同之日起三十日内向市房产局申请办理变更登记备案手续。

预售的商品房再行转让时,预售合同载明的权利义务随之转移。



第四章 房地产抵押



第二十三条 本办法所称的房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以其抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

本办法所称的在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行,作为偿还贷款履行担保的行为。

本办法所称的预购商品房贷款抵押,是指买受人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

本办法所称的最高额抵押,是指抵押人与抵押权人协议,在最高债权额限度内,以房地产对一定期间内连续发生的债权作担保的行为。

第二十四条 下列房地产不得设定抵押:

(一) 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育用房、医疗卫生用房和其他社会公益房地产;

(二) 被列为文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物;

(三) 依法被查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产;

(四) 国有土地使用权设定抵押后的在建工程及建成的建筑物;

(五) 权属有争议的房屋;

(六) 依法不得抵押的其他房地产。

第二十五条 房地产开发企业不得以已经销售的商品房设定抵押权;房地产开发企业以在建工程设定抵押权的,在抵押存续期间,未经抵押权人同意不得进行预售。

经抵押权人同意预售的房屋,应当注销相应部位的抵押权。

第二十六条 抵押人担保的债权不得超出抵押物的价值。其中在建工程抵押所担保的债权不得超出该建设工程占用范围内的土地使用权和已投入的资产总额。设定抵押权后,该房地产的价值大于所担保债权的,余额部分可以抵押,但抵押所担保的债权数额不得超出其价值的余额部分。

同一房地产设定两个以上抵押权的,抵押人应将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。

第二十七条 债权人和债务人可以房地产设定最高额抵押。设定最高额抵押权时,抵押人和抵押权人应当约定连续发生债权的期间、被担保债权的最高限额。

第二十八条 房地产开发企业和其他建设单位以在建工程设定抵押权,所担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款,但已付清该建设工程全部建造款的不在此限。

以在建工程设定抵押权,必须同时符合以下条件:

(一) 房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层;

(二) 符合建设工程承发包管理的有关规定。

第二十九条 买受人以预购商品房设定抵押权,所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款,但已付清该商品房全部购房价款的不在此限。

以预购商品房设定抵押权,应当符合有关商品房预售管理的规定。

第三十条 抵押人和抵押权人协商一致,可以变更抵押合同,并签订书面变更合同。

抵押合同变更,须经有关主管部门批准的,应征得原批准的主管部门的书面同意;一宗抵押物上存在两个以上抵押权的,需要变更抵押合同的抵押权人,必须征得所有后顺位抵押权人的同意。

第三十一条 抵押当事人应当在抵押合同订立之日起三十日内,向市房产局申请办理抵押登记。

办理房地产抵押登记,应当向市房产局提交以下主要文件:

(一) 房屋权属证书;

(二) 主合同;

(三) 抵押合同;

(四) 可以证明抵押房地产价值的资料;

(五) 法律、法规规定的其他应当提交的资料。

第三十二条 抵押合同发生变更或抵押关系终止的,抵押当事人应当在变更或终止之日起十五日内,到市房产局办理变更或者注销抵押登记手续。

办理注销抵押登记手续时,抵押人申请但抵押权人不申请的,市房产局可以受理抵押人的申请,但应书面通知抵押权人限期配合办理注销手续,抵押权人逾期无正当理由仍不配合办理注销登记的,市房产局可以依法核准抵押人的注销登记。

第三十三条 建设工程竣工后,原设定的在建工程抵押在办理初始登记时,随之转为现房抵押;已设定的预购商品房贷款抵押,在办理商品房权属转移登记时,随之转为现房抵押。

第三十四条 已设定抵押权的房地产,被依法列入拆迁范围的,抵押人应及时书面通知抵押权人,抵押双方可重新设定担保,也可依法清理债权债务,解除原抵押合同。

债务人不提前清偿债务或不提供新的担保的,因拆迁补偿安置取得的房地产或补偿费为抵押财产。



第五章 房屋租赁



第三十五条 本办法所称的房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

本办法所称的房屋转租,是指房屋承租人经出租人同意将承租的房屋再出租的行为。

第三十六条 下列房屋不得出租:

(一) 属于违法建筑的;

(二) 不符合房屋使用安全标准的;

(三) 司法机关、仲裁机构和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的;

(四) 依法公告列入拆迁范围的房地产;

(五) 有关法律、行政法规规定禁止出租的其他情形。 `

第三十七条 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后三十日内,向市房产局申请登记备案。对符合房屋租赁登记备案条件的,市房产局应按规定予以备案;对不符合房屋租赁登记备案条件的,市房产局应书面通知申请人。

租赁合同依法变更或解除、终止的,租赁当事人应当在合同变更或解除、终止之日起十日内到市房产局办理变更登记或注销登记手续。

房屋转租,应符合原租赁合同的约定和征得原出租人的同意,订立转租合同,并按照本办法的有关规定办理登记备案手续。

第三十八条 申请房屋租赁登记备案应当交验下列资料:

(一) 租赁合同;

(二) 房屋权属证书;

(三) 申请人的有效身份证件;

(四) 法律、法规规定应提交的其他资料。

委托出租房屋,须提交房主的授权委托书;出租共有房屋,须提交其他共有人同意出租的证明;承租人为境外人员的,还应提交公安机关签发的居留证件。

第三十九条 出租下列房屋不予办理租赁合同备案登记:

(一) 无房屋权属证书的;

(二) 权属有争议的;

(三) 已设定抵押,未经抵押权人同意的;

(四) 共有房屋未取得其他共有人书面同意的。

第四十条 房屋出租不妨碍房屋所有权的转移。

在租赁期内租赁房屋所有权发生变动的,不影响租赁合同的效力,房屋受让人应承担原出租人的义务并享受原出租人的权利。

第四十一条 房屋租赁期间,出租人改建、扩建、翻建、装饰、装修出租房屋的,应征得承租人同意。

承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施,不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的,应征得出租人同意,并签订书面合同。

第四十二条 房屋租赁期间,因房屋及其设施出现破损而影响正常使用的,承租人应采取有效措施防止破损扩大,并及时通知出租人维修;出租人不及时维修且涉及房屋安全的,承租人应报请市房产局进行安全鉴定,并可自行维修,所发生的合理费用,由出租人支付。

合同另有约定的,从其约定。



第六章 房地产中介服务



第四十三条 本办法所称的房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

房地产咨询,是指为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面咨询服务的经营活动。

房地产价格评估,是指对房地产进行测算,评定其经济价值或价格的经营活动。

房地产经纪,是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。

第四十四条 设立房地产中介服务机构,应自领取营业执照之日起三十日内,持营业执照副本等文件资料,到市房产局备案。

第四十五条 房地产中介服务机构应按规定向市房产局报送房地产中介服务统计报表。表格式样由市房产局统一制发。

第四十六条 房地产中介服务机构及其从业人员提供房地产中介服务不得有下列行为:

(一) 擅自提高中介服务收费标准;

(二) 给未取得《长沙市商品房预售许可证》的商品房进行销售代理;

(三) 给未取得房屋权属证书或者权属有纠纷、权利受限制的房屋进行经纪服务;

(四) 以个人名义接受委托,或同时在两个及以上房地产中介服务机构执业;

(五) 允许他人以自己的名义从事房地产中介服务业务;

(六) 索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物,或利用工作之便,牟取其他不正当的利益;

(七) 与一方当事人串通损害另一方当事人权益;

(八) 提供虚假材料、隐瞒真实情况,损害当事人的利益;

(九) 法律、法规、规章禁止的其他行为。



第七章 法律责任



第四十七条 违反本办法第三十六条规定将房屋出租的,由市房产局责令停止出租,并可处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款,但最高不超过30000元。

违反本办法的其他行为,由法律、法规、规章规定的执法机关依法予以处罚。

第四十八条 行政机关工作人员在房地产交易过程中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。



第八章 附则



第四十九条 城市规划区外国有土地上的房地产交易,参照本办法执行。

集体土地上的房屋在本集体经济组织内部交易的,参照本办法执行。

县(市)城市房地产交易管理参照本办法执行。

第五十条 本办法自2004年3月1日起施行。