城市居民购买农村房屋案件法律精要/zsg
作者:法律资料网 时间:2024-07-21 20:27:56 浏览:8482
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【案情简介】
1994年6月16日北坞村的宝才和王复订立了房屋买卖合同，约定宝才将其自有北坞村549号三间土坯房卖与王复所有，当时价格77000元，王复购房后投资翻建成180平米的住宅。2008年市政府确定北坞村拆迁改建，宝才及家人基于拆迁补偿利益，以买卖行为无效为由诉至法院，判决还未下达时，村委会同王复订立了安置补偿协议，约定安置王复三口人两套楼房，协议订立后，王复家腾退了房屋。
事后法院判决合同无效，在王复没有反诉、宝才没有起诉的情况下，法院超范围判令宝才赔偿王复家七十二万元（两套楼房的实际价值六百多万元），这些钱王复根本买不到住房，王复提出上诉，二审维持。2010年3月宝才家人又起诉确认补偿安置协议无效，法院同样支持了何春才的主张，政府的腾退方案和这两份判决造成王复家失去住房。
【疑难问题】
2009年市政府主导北坞村腾退工程，由此引发轮回诉讼。宝才眼见拆迁利益，起诉确认合同无效，两级法院违背法理规定，超越当事人的诉辩范围，错误判决，宝才通过确认合同无效，可得到近六百万元的房产，法院在王复未主张赔偿的情况下，擅判过低赔偿，造成司法不公。
基于一方主张拆迁利益、另一方要求居住保障，二者之间发生冲突，法律该保护哪一方的利益？法理依据是什么？需要司法当审者认真考虑。
虽然国务院曾在1999年规定，禁止居民购买农村住宅，从法律上判断，这样的买卖协议目前应按无效处理，但无效的后果和责任如何划分的问题也需要司法实践中认真考虑。
【法理精要】
1、程序正义是司法的基本内涵：
从本案中查知，双方当事人均未提出赔偿诉讼的情况下，法院额外判决出卖人向买受人赔偿损失，从司法程序上看，违背了民事诉讼法无诉无判的规定。尽管双方的争议在交易后十八年才发生，但司法审判的依旧是十八年前的合同事实，并非争议发生时的情况，进入诉讼后考虑的只能是诚信原则及信赖利益的损失情况。
参照北京市二中法院对画家村宋庄李玉兰案件的裁判要旨“考虑到马海涛作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。对于李玉兰作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。对于李玉兰信赖利益损失的赔偿，考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素，参照马海涛出售房屋宅基地区位总价予以确定。故对李玉兰要求马海涛赔偿损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院对其合理部分予以支持”。
本案中法院未经当事人主张，超越诉讼范围，无诉裁判出卖人赔偿买受人七十二万，买受人提出上诉后，二审以损失过高为由不予支持。出卖人因合同无效获得六百万元的房产，买受人另案以信赖利益起诉追加赔偿，法院不给立案，现实利益难有保障，很有可能沦为无家可归者。
2、诚实信用原则及利益衡平原则在本案中的适用：
从合同法理的角度而言，合同一方的抗辩权赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。
诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，法律应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用这项权利。
因此，在司法实践中，判断诉由是否基予正当理由，主要通过审查合同行为是否基于诚实信用原则而作出判断。从另外的一个层面上讲，实质也涉及到司法审判中遇到的价值评判问题。人民法院在审理民事案件时，必须考虑法律到底要保护什么价值？这个价值与其他价值是否冲突？有什么样的冲突？那个价值更为重要？更重要的才能获得法律的支持与保护，只有这样，法院的判决才可以使法律规定的实质内容以一定价值观形式凸现，才能得出合理的、可接受的、社会正义效果的、符合公平的结果。
3、规范土地管理不可牺牲基本生存保障：
居民购买农村房屋，基于居住和生存保障，居住权得到保护属于人权范畴，系人类生存生活的物质基础，尽管允许出卖人对买卖协议提起无效之诉，但买受人的居住权与通过宣告合同无效的方式规范农村土地交易行为，两者的轻重显而易见，动辄以居民购卖农村房屋行为违法无效来支持出卖人的主张，势必造成合同诚信危机及买受人的居住丧失，其后果将使人的基本权利受损，影响社会秩序的稳定，因此，在处理此类案件时，完全可以只宣告合同无效而不支持出卖人对返还利益的主张。
买卖行为发生时，关于城镇居民购买农村房屋的政策和法律不明确，冰冻三尺非一日之寒，造成当年村宅转让，自然有政府监管乏力的问题；十八年后，出卖人起诉确认合同无效，也是基于政府拆迁，如果没有拆迁腾退，买受人依旧居住有保障。政府旧村改造带给村民利好的同时，也应当对出现的问题预以解决。
出卖人为增值利益诉求合同无效，合同无效后，将获得更多额外利益，并非自食其力的投劳投资所得，仅仅是政策原因就可满足损人利已的效果，相比之下，买受人只为居住保障，符合法律规定，应受法律支持。否则，同一合同被判无效，合同中的两方当事人获利有着天地之别，无效给出卖人带来的是百万元的两套楼房，给买受人造成的有可能是流浪街头，虽然说在法律上可以确认合同无效，但基于“任何人不得从自己的过错中得到好处”这一古老原则，司法不应当鼓励失信者。
最高人民法院 最高人民检察院关于办理伪造、贩卖伪造的高等院校学历、学位证明刑事案件如何适用法律问题的解释
最高人民法院 最高人民检察院
最高人民法院 最高人民检察院关于办理伪造、贩卖伪造的高等院校学历、学位证明刑事案件如何适用法律问题的解释
2００１年６月２１日最高人民法院审判委员会第１１８１次会议、２００１年７月２日最高人民检察院第九届检察委员会第９１次会议通过
法释〔2001〕22号
中华人民共和国最高人民法院
中华人民共和国最高人民检察院
公告
《最高人民法院、最高人民检察院关于办理伪造、贩卖伪造的高等院校学历、学位证明刑事案件如何适用法律问题的解释》已分别于２００１年６月２１日、２００１年７月２日，由最高人民法院审判委员会第１１８１次会议，最高人民检察院第九届检察委员会第９１次会议通过，现予公布，自２００１年７月５日起施行。
二○○一年七月三日
为依法惩处伪造、贩卖伪造的高等院校学历、学位证明的犯罪活动，现就办理这类案件适用法律的有关问题解释如下：
对于伪造高等院校印章制作学历、学位证明的行为，应当依照刑法第二百八十条第二款的规定，以伪造事业单位印章罪定罪处罚。
明知是伪造高等院校印章制作的学历、学位证明而贩卖的，以伪造事业单位印章罪的共犯论处。
海南省红树林保护规定(2004年修正)
海南省人大常委会
海南省人民代表大会常务委员会关于修改《海南省红树林保护规定》的决定
（2004年8月6日海南省第三届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 2004年8月16日海南省人民代表大会常务委员会公告第16号公布 自2004年9月1日起施行）
海南省第三届人民代表大会常务委员会第十一次会议决定对《海南省红树林保护规定》作如下修改：
第六条第二款修改为：“进行各项建设工程，不得占用或者征用自然保护区以外的红树林地。因国家重点建设工程需要，必须占用或者征用红树林地的，应当依照《中华人民共和国森林法》第十八条和《中华人民共和国森林法实施条例》第十六条的规定办理。”
本决定自2004年9月1日起施行。
《海南省红树林保护规定》根据本决定作相应修改，重新公布。
附：海南省红树林保护规定（2004年修正本）
（1998年9月24日海南省第二届人民代表大会常务委员会第三次会议通过 根据2004年8月6日海南省第三届人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈海南省红树林保护规定〉的决定》修正）
第一条 为了加强对红树林资源的保护，促进沿海生态环境的改善，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于本省行政区域内的红树林的保护。
第三条 县级以上人民政府林业主管部门主管本行政区域内红树林的保护工作，其他有关部门按照各自的职责协助做好红树林的保护工作。
第四条 县级以上人民政府应当依照国家有关法律、法规和省的有关规定，在红树林集中分布地建立自然保护区，标明区界，加强保护。
对自然保护区以外的红树林，县级以上人民政府林业主管部门可以划定一定范围的红树林保护林带，并采取相应的保护措施。
第五条 禁止砍伐红树林和在红树林地毁林挖塘、围堤、采砂、取土及其他毁坏红树林的行为。
禁止在红树林自然保护区内狩猎、养殖、炸鱼、毒鱼、电鱼、捡卵、捉雏、毁巢、挖药材、使用明火及其他破坏红树林自然保护区生态环境的行为。
第六条 禁止任何单位和个人占用或者征用自然保护区内的红树林地。
进行各项建设工程，不得占用或者征用自然保护区以外的红树林地。因国家重点建设工程需要，必须占用或者征用红树林地的，应当依照《中华人民共和国森林法》第十八条和《中华人民共和国森林法实施条例》第十六条的规定办理。
第七条 禁止在红树林自然保护区倾倒固体、液体废弃物，设置排污口。本规定公布前已有的排污口，其污染物的排放不得超过国家和省规定的污染物排放标准。
第八条 未经省林业主管部门审核批准，不得在红树林自然保护区开设旅游项目。
第九条 省和沿海市、县、自治县人民政府应当加强对红树林分布地的环境保护，防治海滩、湿地污染和红树林病虫害。
第十条 各级人民政府应当对保护红树林做出显著成绩的单位和个人给予奖励。鼓励单位和个人种植红树林。
第十一条 违反本规定，非法砍伐红树林或者在红树林地进行挖塘、围堤、采砂、取土和其他活动致使红树林受到毁坏的，依法赔偿损失；由林业主管部门或者其授权的自然保护区管理机构责令停止违法行为，补种被砍伐、毁坏株数十倍的红树林树木，并处以每株500元以上1000元以下的罚款。
拒不补种红树林树木或者补种不符合国家有关规定的，由林业主管部门代为补种，所需费用由违法者支付。
非法砍伐、毁坏红树林，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十二条 违反本规定，在红树林自然保护区内狩猎、养殖、炸鱼、毒鱼、电鱼、捡卵、捉雏、毁巢、挖药材、使用明火及其他破坏红树林自然保护区生态环境的，由林业主管部门或者其授权的自然保护区管理机构责令停止违法行为，没收违法所得和违法工具，限期恢复原状或者采取其他补救措施，根据情节轻重，处以500元以上1万元以下的罚款。
第十三条 违反本规定，非法占用红树林地进行建设工程的，由林业主管部门责令停止违法行为，限期拆除或者恢复原状；对红树林造成毁坏的，依法赔偿损失，并依照本规定第十一条的规定给予处罚。
非法批准占用红树林地的，批准文件无效，对非法批准占用、征用红树林地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
对非法批准占用、征用的红树林地，按非法占用红树林地处理。
第十四条 违反本规定，在红树林自然保护区倾倒固体、液体废弃物，擅自设置排污口或者污染物的排放超过国家和省规定的污染物排放标准的，由环境保护主管部门责令拆除排污口，依法加收超标准排污费；造成损害的，限期治理，并可依照有关法律、法规的规定处以罚款。
第十五条 违反本规定，未经批准在红树林自然保护区内开设旅游项目的，由林业主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，并处以2000元以上2万元以下的罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分。
第十六条 妨碍红树林保护管理人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十七条 从事红树林保护管理的工作人员，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十八条 本规定具体应用的问题由省人民政府负责解释。
第十九条 本规定自1998年10月1日起施行。
