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房屋买卖合同纠纷案件探析/刘亚利

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 07:45:23  浏览:9972   来源:法律资料网
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房屋买卖合同纠纷案件探析

刘亚利


  所谓房屋买卖,是指房地产开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买房者,买房者支付价款的民事行为。随着住房制度的改革和城镇居民住房的社会化、商品化,房地产业迅猛发展起来,但同时房屋买卖矛盾纠纷也日益突出,并呈逐年上升的趋势,成为了社会矛盾的焦点
  一、房屋买卖合同纠纷产生的原因
  由于我国的商品房市场从上世纪90年代后期才开始形成,我国在这方面的法律法规和行政管理规范至今仍处于一个不断完善的阶段,加之各方当事人对房屋买卖合同的法律特征不了解或认识上有偏差,致使商品房合同纠纷的产生原因纷繁复杂、表现形式千差万别,近年来审理房屋买卖合同纠纷案件来看,主要有以下四个方面:
  (一)、审批手续不全:1、由于房地产开发商的项目审批手续不健全或开发施工的资金不足,导致新建商品房买受人在签订合同时就已经潜伏了无法及时取得产权证或不能按合同约定及时入住的危险。2、擅自将租赁给他人的房屋、与他人共有的房屋、单位集资房或经济适用住房出售,导致买受人因第三人提出异议而不能取得产权证或无法及时使用房屋。3、房屋销售广告宣传与实际项目的质量或环境差距悬殊,使房屋买受人无法获得理想中的房屋,无端增添许多烦恼。
  (二)、房地产市场变化过快:由于房屋属于价款较高的大宗商品,而房屋买卖从签订合同到实际履行往往需要一段时间,每当房屋市场的交易价格发生重大变化时,都有许多买家或是卖家,特别是期房或必须在一定期限后才能过户的单位集资房和经济适用住房的当事人,宁愿承担违约责任,也不愿按照合同的约定购买或交付房屋。受市场影响而大量发生的另一类纠纷就是房贷纠纷,这类纠纷主要发生于国家对房地产贷款实行紧缩政策的背景下。由于银行对于个人房贷审查严格,特别是对购房人的资信或首付比例要求提高,让很多购房人出现贷款难或者首付增多,从而使许多购房者或者客观上凑不齐首付的购买人无法继续履行支付剩余房款的义务。
  (三)、交易机制不健全:很多人将合同与物权变动混为一谈,一些人以买卖的房屋未进行登记过户而主张房屋买卖合同无效,而故意不履行合同约定的义务;还有一些人以为只要签订了房屋买卖合同或完成了房屋交付就自然取得了房屋所有权,对是否及时办理买卖房屋的登记过户手续并不在意,由此给一些心术不正的售房方留下了进行欺诈或毁约的机会。
  (四)、买卖合同约定不明确、这是引起房屋买卖发生纠纷最常见的原因,其中因为对交易定金的处理、面积误差的解决方式、房屋质量标准、房屋入住条件、违约金及计算方式等内容约定不明而无法协商解决,不得不提起诉讼的又最为集中。
  二、避免或减少房屋买卖合同发生纠纷的对策
  根据以上对房屋买卖合同常见纠纷产生原因的分析,不同的交易主体需要注意的重点问题是各不相同的。由于买受人在房屋买卖过程中往往处于弱势,所以要避免或减少房屋买卖发生纠纷,必须做好以下几个方面的工作。
  (一)签订合同前,要严格审查售房方的主体资格。
  房屋买卖合同纠纷有很大一部分是由于对售房者的资格或资信情况不了解而产生的,要避免或减少房屋买卖的合同纠纷,在正式签订房屋买卖合同前、包括签订意向书或缴纳定金前,购买期房的要审查发展商的“五证”,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》,特别是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两证,要认真查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等,防止开发商将批准销售范围之外的房屋对外出售。购买现房的主要审查是否具有《国有土地使用证》、《房屋所有权证》;购买经济适用住房或单位集资建房,应要求售房方出具相关单位同意其对外出售的文件,以确定这类房屋进行转让的条件和期限;购买二手房则必须注意以下问题:1、是否已被列入拆迁范围;2、确认房主真实身份,仔细辨认房主身份证与房屋产权证的真实性、一致性;3、是否存在抵押、租赁情形;4、是否与他人共有,共有人是否同意出卖;5通过中介买卖房屋的,还应对中介的资质和信誉进行调查。
  (二)签约时的每一条款要约定得明确、具体、细致、规范。
  对于合同约定的内容,除违反法律强制性规定或约定不明之外,法律对当事人的合同约定都是支持的。所以,尽管开发商在售房时使用的基本都是政府监制的《商品房买卖合同》格式文本,但这种格式文本中的许多内容都是要由买卖双方协商后确定的。所以,购房者对以下条款特别要明确约定:1、面积的确认及面积差异的处理;2、规划设计变更的处理;3、基础设施和公共配套建筑正常运行等;4、对基础设施和公共配套建筑正常运行的具体日期;5、交付房屋及办理产权证的时间及处理方式;6、适用解除合同的条件和行使解除权的时限、方式等。
  此外,在订立二手房买卖合同时应明确以下问题:1、明确房屋交接责权,应注明房屋交验时间,须注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接的具体事宜,卖方应提供上述费用交纳的票据;2、明确双方违约责任,要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间;3、如通过中介公司,应明确中介公司收取的费用和需要向相关部门交纳的费用,以及这些费用的承担主体和比例;4、如果购买的是单位集资房和经济适用住房,则必须明确如产权不能实现转让后的解决方式
  综上,房屋买卖决不是像普通商品一买一卖那样简单,它是一个系统工程。在房屋买卖过程中,不仅涉及如何合理确定合同的内容,同时避免在法律已有明确规定的问题上犯常识性错误。只有做到了这些,才能避免或减少房屋买卖合同纠纷,即使发生纠纷也能使我们尽可能多地掌握主动权。



北安市人民法院 刘亚利
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中华人民共和国财政部办公厅关于金融企业国有资产产权登记工作划归财政部金融司管理的通知

财政部办公厅


中华人民共和国财政部办公厅关于金融企业国有资产产权登记工作划归财政部金融司管理的通知
中华人民共和国财政部办公厅
财办金(2001)150号




国家开发银行,中国农业发展银行,中国进出口银行,中国工商银行,中国农业银行
,中国银行,中国建设银行,交通银行,中国华融资产管理公司,中国长城资产管理
公司,中国东方资产管理公司,中国信达资产管理公司,招商银行,中国人民保险公
司,中国人寿保险公司,中国再保险公司,中国保险股份有限公司,中国国际信托投
资公司,中国光大(集团)总公司,中央国债登记结算有限责任公司,中国银河证券
有限责任公司,中国民族国际信托投资公司,中国经济开发信托投资公司,中国科技
国际信托投资有限责任公司,中煤信托投资有限责任公司,金谷国际信托投资公司:
经我部研究决定,现将金融企业国有资产产权登记工作的有关事项通知如下:
自2001年7月16日起,金融企业国有资产产权登记工作由我部企业司划归金融司管理,金融企业有关产权登记申报资料一律报送我部金融司。
联系电话:金融司综合处 68551220、68551271
特此通知。


2001年7月24日
民事案件庭前调解初探

刘顺涛


  法院调解在国内素有“优良传统”的美誉,在国外则被誉为“东方经验”,它对解决民事纠纷能起到了很大的作用。实践证明,调解不致引起当事人的人格关系紧张,可使当事人获得“双赢”,比判决更具有良好的社会效果,能彻底解决纠纷,并具有高效性和亲和力,利于息诉。同时提高了审判效率,缓解了审判压力。有利于当事人自觉履行法律文书确定的义务,实现社会的公平正义,取得较好的法律效果和社会效果。笔者结合审判实践,就如何灵活运用调解技巧做好庭前调解工作,浅谈已见,有不当之处还请多指正。要成功地进行庭前调解,光靠枯燥地讲解法律条文是远远不够的,还要讲究调解艺术,才能实现调解制度之公正、效率的终极目标。

一、保持中立姿态,以“全心全意为人民服务的宗旨”来指导调解工作。
在庭前调解过程中,必须保持中立姿态,充分尊重双方当事人的诉讼权利,对他们的诉讼主张和理由给予同等的关注。在积极引导当事人充分举证、质证、查找事实、明确责任的基础上,将自愿同意调解的意见表达在法庭上,将自愿解决纠纷的协议达成在法庭上,为当事人在实体和程序上按自已的意志处分权利提供充分条件,使当事人的意思表达更为真实准确,防止违法调解和强行调解的发生,保证了调解工作的合法性和规范性。
  在调解过程中,调解人员应具备爱心、耐心、信心、诚心和公心。爱心就是爱岗敬业,心装当事人,有为保一方平安,无私奉献的精神,就要有为当事人排忧解难、有一案未结就吃不下饭睡不着觉的为民意识。耐心就是要养成“听得进、忍得住、拖得起”的好性子。在听的过程中劝说,在忍中明理,在拖(在当事人情绪激昂时,最好的办法就是冷处理)的过程中化解矛盾。信心就是要有自信心,以顽强的毅力,克服困难,知难而上,利用各种有利条件,采取有效措施做好调解工作。诚心就是要以优质高效的服务,真心实意在为当事人排忧解难,用真诚和热情设身处地为当事人着想,以实际行动赢得人民群众和当事人的支持和信赖。公心是贯穿在调解工作中的公平,公开,公正的原则。它要求法官在调解过程中应坚持当事人法律地位,权益,人格一律平等,排除亲疏,好恶,内外的因素,坚持以理服人。

二、把握内心状态,适用亲情融化法,努力构建和谐家庭

  在处理离婚、赡养等案件时,易采取“沟通解怨、亲情大互动”等方法,不少家庭矛盾都是因一时之气或因鸡毛蒜皮的小事引起,有的矛盾越闹越深,双方都不愿放下架子,但从双方内心深处来讲,是愿意和好的。所以在庭前调解时,把握好调解方法,讲究调解艺术,让他们与子女、父母、亲戚等人多沟通,让他们回忆恋爱时的甜蜜,初为父母时的感激,回想十月怀胎的苦楚、把子女拉扯大的艰辛等。一般离婚的都会选择和好。对赡养案件,让他们回想父母无私的爱的奉献,尊老爱幼、赡养老人是中华民族的传统美德,也是每个公民应尽的义务。血浓于水,于情于理触动子女的灵魂,情景交融,使其回顾过去亲情的可贵和目前反目成仇而带来的情感伤害,使双方能求大同、存小异,大事化小、小事化了,这样,调解便水到渠成了,执行时也不会再出现麻烦。

三、查明是非,适用过错剖析法,努力化解纠纷

  这种方法主要使用在处理人身损害赔偿类纠纷案件。“知已知彼,百战不殆”。要想在庭前调解成功,在调解此类案件之前,必先了解纠纷的性质、起因和经过,了解双方当事人的个性,找准当事人的认识误区和问题症结。一般说来,民事诉讼中原、被告均存在一定的过错,只不过是双方承担责任的比例不同罢了,有很多原告起诉到法院,是为讨一个说法,出一口气,寻找心理平衡。调解重在说服。一些“抱死理儿”的当事人就像修建了护河大堤,很难动摇他的观点。此时万不能对其全盘否定,否则其会与法官形成对立,对法官形成防范之心。法官在认定证据,查明基本事实后,要处于公心,居于中立,说几句公道话,挑拣其一些看似无关紧要的小错误进行公正评价,并征求其看法或意见。而一旦其承认自己的小错误,其在心理上修筑的防范大堤就会一丝丝地崩溃,进而用疏导的方法对其说服。对双方各自的过错都给予批评,分清责任。在此基础上,根据双方过错大小,经济承受能力等因素进行调解,一般都能达到较好的效果,标的小的案件甚至可以当庭清结。

四、更新观念,讲求策略,巧借外力促成调解法,及时化解纠纷

  在庭前调解工作中,审判人员既要做好当事人的思想工作,又要注意发挥外力的作用。因为当事人往往由于不熟悉法律或顾考虑自己一方利益而坚持自己的主张。尤其是负有过错一方当事人往往一时难以从容认错,或总对承办法官心存介蒂,给调解工作带来一定的难度。因此,在庭前调解时,尽量与当事人所在的基层组织和代理人多沟通,由他们对当事人做思想疏导工作。实践中,大量的案件也证明总有诉讼外的力量主动或被动地参与到案件中来,这时在保持中立的情况下,就借用外力,化不利为有利,往往能收到意想不到的效果,化干戈为玉帛,促成调解。

  如:处理矛盾较大的案件时,多利用基层组织、当事人所在单位调解组织的力量,争取他们的支持,因为他们贴近群众、熟悉情况,有充足的时间和当事人交流,可以情理相融,钝化当事人间的对抗,在法院调解工作中就能起到“催化剂”、“润滑剂”的作用,就会便于法院调解工作的顺利开展。

  如:承办有代理律师的案件时,多注意发挥代理律师的协调作用,因当事人通常对其代理人的信任是超过法官的,代理律师做委托人工作时,常有事半功倍的效果,所以注重合理引导律师做好当事人的工作,发挥其疏导作用,这样会收到期意想不到的效果。

五、掌握调解时机,适时使用冷处理法,有效地化解矛盾

  很多纠纷发生时,当事人往往情绪激动,听不进劝说。心理学研究证明,冲动性情绪直接导致意识范围狭窄甚至理性丧失,极易做出违纪违法的行为。若遇上此种情况,首先做稳定当事人情绪的工作,采用冷处理法,促使其回归理性,平息情绪,从而才能利于调解工作顺利进行。如处理大多数离婚案件时,要考虑到多年的夫妻从走向婚姻殿堂到走进法庭大门,双方必定经历了激烈的思想斗争和心理矛盾过程,有的是因为与对方父母关系僵化造成,有的则是由于一时误会或一时冲动所致,双方来到法庭时“你一言、我一语”,互不相让。如果在双方的气头上进行调解,必定是事倍功半,闹得不好还会两头受气,此时就采用冷处理法,叫双方回去考虑一段时间。在这段时间里,双方的亲戚朋友同事同学等身边的人必定会做一些和解工作,同时也帮助双方解开一些疙瘩和消除一些误会,有的当事人就会主动来撤诉。没有完全想通的当事人也会有不同程度地动摇,这时乘热打铁,加大调解力度,这样,和好的可能性便大大增加。但“冷处理”需要注意的是不能久“冷”而不处理,要通过各种渠道不断了解双方的思想动态,以便掌握最佳时机,同时要避免久调不结,尤其是要避免超审限的现象发生。

六、坚持“公正司法、一心为民”的方针,以维护广大人民的根本利益为目标,努力构建和谐社会

  古人曾说“民不畏我严而畏我廉,民不服我能而服我公”。民事案件庭前调解工作也是如此,只有做到以事实为依据,以法律为准绳,正确运用法律;做到公平公正,才能保证调解结果的合法性,权威性和约束力。双方当事人觉得合情合理,公平公正,才会自觉履行协议。现实生活中,司法活动极易受到来自各方面的压力和干扰,人际关系的影响、亲戚朋友的面子、个别领导的招呼等因素,不仅影响调解工作的进行,还能考验调解人员是否出于公心。从社会心理学角度讲,当当事人觉得自己受到“不公平”待遇时,会伤害到其自尊,也最易激起对执法者的怨恨。不公乃执法大敌,亦是庭前调解之大敌,一旦被当事人察觉,则必然导致失败。审判人员应当坚持调解的客观公正性,立场居中,根据法律法规和政策规定,用说服教育的方法做双方当事人的工作,坚决维护双方当事人的合法权益。

  总而言之,法院庭前调解的方法很多,但笔者认为,在调解过程中,法官除应掌握一定的调解技巧外,还要时刻把解决当事人的纷争、保护当事人的合法权益当作自己的神圣职责,对当事人要亲切地接待、真诚地理解、热情地服务、妥善地安置,急当事人所急,想当事人所想。用这种真诚的情感才会营造一个温和、默契的调解氛围,用这种无私敬业的精神也会赢得当事人对调解人员的尊敬,从而有利于调解工作顺利进行。法院调解是一门艺术,案件的多样性导致庭前调解方式的多样化,这就需要我们在实践中不断地总结归纳。





二0一0年七月十三日


黑龙江省九三农垦法院 刘顺涛